日前随着中国的经济带动，该国各大城市的房屋需求大幅增加，促使发展商开始建造数百万甚至数亿美元的高层住宅，以满足大众需求。
如今，中国经济出现了放缓的迹象，促使了中国一些世上最着名的建筑商寻找其它更有潜能的市场继续发挥。而在大马，这潜在市场即在于一片蓝海，让我们来看看这如何说。
千亿美元的海上城市
‘森林城市’（Forest City）是大马马六甲海峡海域的四个人造岛屿，位于新山的依斯干达特区。这是一个规模巨大的综合发展项目，横跨于1,386公顷的填海地段，这个比新加坡圣淘沙岛大三倍的发展计划预计将有70万人口居住。
计划的整体发展将花费100,000,000,000美元（对，那是11个零），或4,430亿令吉！
森林城市将包含高楼住宅、办公大楼、绿色公园、世界级购物中心、卓越酒店和国际学校 － 一个提供城市生活和甚多经济机会的庞大都市。
森林城市是大马依斯干达发展特区内最规模最为大的发展计划。自计划在2016年2月开始动工后的短短几个月内，森林城市内的大约8千间公寓单位已被买家抢购，这数量是计划在未来30年建设的16万间单位的“开胃菜”。
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大马依斯干达特区／柔佛新山或成为下一个深圳
一路延伸至新柔长堤的依斯干达发展特区令人联想到由渔村转变成工业大城市的深圳。因为靠近于新加坡。新山成了中国发展商的首选发展地点，就像深圳靠近于香港的现象一样。
但在中国开始对大马南部区域感兴趣之前，马来西亚已有计划发展靠近新加坡的新山区域。在2006年，马来西亚国库控股公司（Khazanah National Bhd）指定要用20年时间发展依斯干达特区，将该地区发展成为一个如深圳的城市。深圳在短短30年内，人口火速增长至1,000万人口。
新山的确有类似于深圳的吸引力，由于因为新加坡的楼价和成本高昂，很多企业公司开始搬迁至临近新兴的伊斯干达特区；就像香港的企业公司开始在深圳设立业务般。
宜居性、完善的基础设施和娱乐场所的多重选择是柔佛新山的主要特点，柔佛名牌折扣购物中心（JPO）、乐高乐园（Legoland）和三丽鸥凯蒂猫镇（Sanrio Hello Kitty Town）目前已成为新加坡人热爱的一日游目的地之一。
中国发展商和投资者纷纷向这个经济区投入资金，相信它会成为下一个深圳，而中国籍买家也被新山更低价位的房地产和其接近狮城的地理位置深深吸引着。
在森林城市，一个简单的双房公寓单位售价是125万人民币，即约80万令吉。虽然这价位对大马购房者来说偏高，但中国投资者却一般都对这价格范围感到满意。相比起新加坡的话，如此的一间单位售价可达5倍之高！
中国发展商抓紧机会在新山建设项目
碧桂园控股有限公司（Country Garden Holdings Co.）成功在2013年发展一项滨海项目 － 金海湾（Danga Bay）。该项目是与柔佛州一家投资企业公司一起合作建设，其中所有的9,539间公寓单位完全售罄。
房地产发展界里的其他主要发展商也渐渐意识到了新山的发展潜力，目前正在如火进行和策划多个项目。
其中的例子是位于地不老（Tebrau）一个占地128英亩的综合开发项目，这个项目内有办公大楼、公寓和商业单位，由一家中国政府拥有的房地产发展公司 － 绿地集团（Greenland Group）负责建设。另一家顶级的中国开发商 － 广州富力地产有限公司（Guangzhou R&F Properties Co.）也设立了3,000间住宅单位，是公主湾大型综合项目的第一发展阶段。
在依斯干达特区内大约60项正在进行中和即将到来的发展计划当中，森林城市是规模最为大的一个。这些项目将为该区域打造35万所房子，超越狮城所有私人发展房屋数量！
房产业界的危险地带
房地产市场的繁荣发展确实有其优点，可带动发展商与发展商之间的竞争，一些发展商甚至提供高达20%的折扣来吸引买家。海外投资的流入也有助于伊斯干达地区的增长。但物极必反，东西过多可能不完全是件好事。
供应过剩现在已成为新山区域发展商的主要关注课题。为了从高房价市场中获利，物业的激增导致2015年的住宅物业销售价值下降了几乎约三分之一。
虽然由于海外投资的流入有助于依斯干达特区的发展，但房地产界的繁荣也成为了一把双刃剑。房地产咨询公司 CH Williams Talhar ＆ Wong 报告说，高层住宅的每平方尺平均转售价格下降了10％。
Axis Reit Managers 有限公司投资主任西华山卡尔表示：“这些中国企业一下就建立成千上万的单位，把所有人都吓倒了。”
有鉴于此，很多人也担心马来西亚市场的整体房价可能会跟随柔佛州的跌幅，因为山卡尔说明国内的市场是相互连接的。
他还认为，“即使如果发展商今天一律停止建设，我认为我们将需要10年的时间来填补这些过剩的单位。” 然而，项目的建设工作如火如荼进行，似乎永无止境。
他还补充，“只有上帝才知道到底谁会买下这些单位，而当它们建成后，另一个更大的问题即是，谁会住在那里？”
房地产业界的其他人士也背负着与山卡尔同样的担忧，不确定 “即将到来的房屋供应能否在未来五年内被填满，” 房地产咨询公司莱坊（Knight Frank LLP）的咨询和研究主管 Alice Tan 也如此表示。
第一太平戴维斯新加坡（Savills Singapore）的高级主管也分享说，虽然土地供应充足且价格便宜，“买家不明白在土地充足的情况下，房地产的价值是如何被其他因素影响。”
由于供应过剩，激烈的竞争让很多投资者却步，迫使住宅项目的发展商将注意力转向有能力留住在这些公寓单位的家庭。
全力以赴做得更好
由于需求随着新项目的完成而陆续下滑，发展商采取更进一步的“拯救”战略，甚至还一路从中国载送潜在买家到此。这些举措也引动领先低成本航空公司 － 亚洲航空（AirAsia）推出中国广州直飞新山的航线。
这战略似乎相当有效，彭博社报告说明在新航线的首次飞行中，机上180张座位当中有150张由碧桂园公司资助的旅行团占据，而该团大约一半的人士都在森林城购买了一所单位。
潜在买家从飞机被迎上巴士，然后载送到森林城市的销售廊去，该销售廊的建筑设计非凡，像似一个非一般的建筑景点。这些游客一踏入这堂皇的销售廊，就被一群身穿传统可芭雅制服的销售人员迎接，很容易被错认为新加坡航空公司的空中服务员。
在大厅内，整个发展计划的立体模型马上成为了万众焦点，建筑的模型比人还高。销售代表会一边解释项目的范围一边带参观者观模型，然后就带他们参观华丽的展示单位，最后还有自助盛宴。最终目的是要鼓励到访者当下签署购买协议。
但中国发展商看来还需要加倍努力，因为马来西亚政府在2014年开始采取措施阻止外国投资者导致房屋价格通胀。这些举措包括将外国买家的物业最低购买价格翻番至100万令吉，以及调高在五年内出售的外国人产业盈利税30%。
（再读：五项极其重要的房地产税，所有的大马人民不得不知 ）
保持乐观
尽管房地产供过于求的现象有潜在的负面影响，许多人仍然对依斯干达特区发展成为经济、金融和工业中心保持乐观的态度，从而创造对房产的需求，尤其是住宅房产。
工业领域有望成为依斯干达特区的主要经济推动力。 UEM 集团有限公司是依斯干达地区土地的最大所有者，该公司相信以上所述，因此将持有的部分土地售卖给制造商以刺激该地区的经济发展。
UEM 集团首席执行官拿督依沙丁依德利斯表示，工业领域在为社区提供就业机会和金融资源方面扮演重要角色，说到 “工业领域就犹如蜂后”。他还加上，“这将为我们正在建设的房屋营造需求”。
世界知名的巧克力制造商好时公司（Hershey Co.）也准备在该地区建立一家工厂，加入大马乐高乐园和大马依斯干达松木电影制作公司（Pinewood Iskandar Malaysia Studio）的团队。该电影制作公司是一家英国电影工作室的分行，曾是占士邦和哈利波特电影的拍摄地点。
碧桂园仍然对“森林城市的前景感到乐观”，主要因为依斯干达特区蓬勃的经济发展和其与新加坡的近距离。
从积极的方面来看，新山房地产市场供过于求可能只是暂时性的问题，因为许多工业领域公司已逐渐开始在那里开业。
新加坡房地产公司杰俐（Rowsley Ltd.）的董事总经理也表示对依斯干达发展特区有信心，它说明 “所有的一切都需要一段时间才能到位：基础设施、制造业、教育领域、医疗保健和人口增长”，他坚信这些只是迟早的问题。
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那您对这庞大的森林城市计划有怎么样的看法？请在以下的留言箱让我们知道您对这项千亿令吉的中国发展计划有何看法吧！
(Translated by: Yau Yin Wey, 25th November 2016)
