Residential vs commercial non landed properties 1
Logo3 small

共管公寓与公寓向来是高楼住宅的类别之一,但随着黄金地带的地皮买少见少,而人们对家居的概念也随着时日改变,如今已冒现新一波的非传统高楼房地产,包括小型家庭办公室(SoHo)及小型多功能办公室(SOVO)、服务式公寓,甚至是奢华的管家服务式公寓。

不过,有些人不知不觉,或是后知后觉,他们的住宅虽挂名“家”或是“公寓”,但名不符其实,因为地契里表明并不属于住宅。如果对那些有共管服务、高网速的家居办公概念无比响往,在购买这些住宅时,先认清这些高楼单位是属于住宅地契或是商业房产地契的规法,了解自己的权益,才来下手购买!



房屋发展法令的保护

住宅的发展管理是受到1989年房屋发展(管制与执照)条规(2015年修正)的约束。因此,为首的是您要清楚您所购买的房地产是否属于“住宅”。

在这条规之下,高楼住宅(公寓、共管公寓、组屋)是受管于条文的“附录H”,而其它先建后售的高楼住宅则受“附录I”的法律约束,这些也被称为“买卖合约附录”,但对商业高楼住宅(如家居办公室、服务式公寓)不适用。

住宅的定义:任何做为人民居住,或局部地区做为住宅的建筑物。

在高楼住宅的买卖合约附录中,有阐明房屋发展商需向地方议会申请批准、符合所有条规,绘测图及建筑图等后,才获批发展商执照,以及 APDL,即推出高楼住宅发展计划的广告准证及发展商执照。不过,商业用途的高楼房地产是不适用(因不归属于买卖合约附录)。

由于在住宅与商业用途高楼在买卖合约附录的定义各异,以下几点就非常重要,以检视两者之差,还有购屋者有何权益。

延伸阅读:由头至尾快速了解房屋买卖合约


一、开工与峻工日期

您的房地产应列明开工日期及峻工期限,不过胥视是否列属在房屋发展法令所规管。

买卖合约附录(Schedule SPA)下的房地产,峻工期限是36个月,是房屋发展商和购屋者签署买卖合约当日起生效。至于非买卖合约附录(Non-Schedule SPA)的房地产,峻工期限则是视建筑物图测何时获批,而且房屋发展商可以要求延长峻工期限,并藉“情况非如人所愿”为由来延迟峻工。


二、拖期罚款

拖期也被称为“延误赔偿”(LAD)。在买卖合约附录下管辖的房地产,拖期罚款是屋价的10%,以每年计算。同时,在峻工后到真正交屋的期间,也可以用来计算拖期罚款。附录H的房地产的一般设备若误期峻工,也会被追加拖期罚款。


三、交屋手续

高楼住宅或商业用途房产的买家,在领空屋时的手续是不一样的,一般上,做为住宅用途的地契需先获得入伙纸后,才能入住。但商业房产则需另做几层功夫,才能真正入住。


4.产业保用期

所谓产业保用期,房屋发展商会在购屋者拿到屋子的首24个月内会挂保证补救,针对产业、建筑物或共用设备等在这期间内发生的质量问题。


5.楼款保管人帐户

一般上,在房屋法令下的高楼住宅单位,5%售价的楼款将由发展部律师行保管,以做维修与更替开支所用。这笔楼款将分两批发放给发展商。而高楼商业房产因没在该法令下规管,因此不会保管买家的部分楼款。


6.摊还房贷

购买高楼商业用途单位最关键的就是,当发展商寄出书面通知表示已动工时,就得开始摊还房贷。这样的做法其实对买家相当不利,而且供款时多时寡。反之,高楼住宅房地产的房贷摊还是可循序渐进,是按照建筑师得到核准,以及胥视项目的完工阶段。


7.购屋者仲裁庭

国会已立法设立房屋保裁庭来为购屋者 提供法律援助,好让如您我他般的大马人在对决该些违反买卖合约的房屋发展商。

对于该些购买了商业用途高楼单位,而又蒙在鼓里的买家,他们或会受到买卖合约所困惑,因为这些合约都是由该些偏颇于发展商的律师所起草的,乍看是合法,而且是政府所规管的买卖合约,但其实里面的条款,并非将买家的权益放在第一位。

以下图表,即可对照住宅与商业高楼房地产的分别:

资料来源:大马购屋者协会

延伸阅读住宅和商业房产之间的七大差异


总结

虽然高楼住宅是受到房屋发展法令的保障,而商业房产则没此保障,但建议您不论在购买何种房产时,认真研审,另找律师来过目任何文件 。而且,不是所有房屋发展商都会起草有利于您的买卖合约,而且不是任何买卖合约都受法律规管。



(Translated by: Wayne Chan, 4th May 2017)

SHARE THIS TOPIC


Signature 28 logo  custom  small

Quoted from article:

"As for commercial high-rises which are not legislated under the act, no sum of the stakeholders’ money is retained."

No wonder some developer only provide 6 months defects warranty period.They got our money and don't want to held liable for too long.

65648440 2406793556070448 9165628430648082432 o small

@admin_ps thanks for sharing