在早前的文章我们探讨了房产投资的基本概念，并为你解析其中一个要素—投资回酬，也就是资本盈利，在接下来的这一篇文章，我们将探讨另一个要素—租金收益。
第二部：租金收益
一些以长期投资为策略的投资者会将他们的房地产出租，以赚取长期资金流。也有一些以资本盈利为目标的投资者则会将房地产出租，以应付持有期间的成本。不管何者，你都必须了解租金收益，以确保是否符合你的投资策略。
你也需要做一些简单的算术，以找出合理的租金收益参考值。
如何计算租金收益
假设你以30万令吉买下一间公寓（假设置产价格包括所有成本—费用、印花税、维修费、装潢等等），你以每月1500令吉出租，一年租金为1.8万令吉，租金收益计算如下：
(1.8万令吉/ 30万令吉) x 100 = 6% 每年
假设每年支付的维护费为3600令吉（管理费、房产税等等），净租金收益计算如下：
(1.8万令吉– 3600令吉) / 30万令吉x 100 = 4.8% 每年
然而，这个计算方式并不包括其他成本，如维修、新税收、费率调整以及其他成本。
这也是根据你以现金购买房产的假设而计算，但目前大部分投资者都是以贷款置产，这个主要的考量尚未纳入计算中。这个方式虽然能让你很快地找出租金收益参考值，但并不是最准确的房产租金收益计算方式。
因此，许多投资者都倾向于以现金租金收益模式计算，这个计算方式是以每年收取的现金扣除投资支出的现金而计算出租金收益。
如何计算现金收支租金收益
每年总收入- 每年总成本= 每年总现金回酬
总现金回酬 / 总现金投资= 现金收支租金收益
以同一个例子说明，假设你购屋贷款20万令吉，长达30年的贷款每年利息为6%。这意味着你的资本为10万令吉（假设这包括所有金融成本，以方便计算），你的每月摊还款项为1200令吉，或是一年1.44万令吉。
你的现金收支收益为：
每年总收入1.8万令吉扣除每年总成本（3600令吉 + 1.44万令吉）= 零现金收入
零现金支出除于你的10万令吉现金投资，等于零现金收支收益（除非你的房产空着，要不然收益会更少）。
什么？10万令吉的资本投资，竟然换来零%的回酬？这一点都不吸引人!
但好消息是，这只是房产投资的一部分。切记，房地产并非短期投资，你必须要有正确的概念
拟定好完整的投资策略
首先，若你的策略为资本盈利，那即使是零现金收支收益也是个不错的交易。因为，在你决定脱售之前，在持有房产期间的维护成本就已有着落，直到你打算脱售为止。到时，你就能从中赚取一笔乐观的数额，我们在上一篇文章已解释其计算方式。
第二，如果你的策略是取得现金流，那每隔几年增加房租是正常的事，这么一来，在成本相对稳定的情况下，你的现金流也将逐渐增加。
举例来说，假设5年后你把租金增至1800令吉，你的现金收支收益则为：
每年总收入2.16万令吉扣除每年总成本（3600令吉 + 1.44万令吉）= 3600令吉 现金收入
3600令吉除于10万令吉的现金投资，相等于每年现金收支收益3.6%。
（以上数字仅为计算参考，实际数字因个案而异）
如果你的策略是为了长期持有你的租赁房产，那么租金收益必然会增加，而你在贷款偿清后也可看到收益大幅增加。
此外，尚有其他因素必须考量。
偿还贷款－ 这可以减少贷款期限，让你剔除现金收支计算中最主要的成本部分，也可让你拥有更多流动资金投资在其他房地产上。
通货膨胀 －当通胀扬升时，意味着会有更多人租房子，因为比较少人会买得起房子。当租房者人数增加，代表租金也很可能会跟随着需求的上升而飙升。
资本增值 － 随着你的房地产价值的扬升，你可以脱售后再购买其他更高价值的房地产。又或者，你可以借由不断增值的房产去取得另一笔贷款 (refinancing - http://www.mortgagecalculator.org/h.....ncing.php)，作为再投资资金。
结论
一般人在投资房产时，会因为市场澎湃的时候一时兴奋冲动而买下房子，将自己的贷款债务增加， 也不清楚何时该止损，或是静待时机度过难关，这主要是因为知识的不足或错误的概念所导致。
谨记，房地产投资拥有一套独特的方式，在有了对的知识、策略以及预期后，将可为投资者带来绝佳回酬。
这些只是你迈入房产投资旅途的部分主要考量要素。随着经验的增加，你将会有更多的知识与技巧并可做出更好的决定。
祝你投资愉快！
(Translated by Yau Yin Wey, 17th December 2015)
