Buying property in malaysia basic rules and regulation
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据本地媒体《星报》报导,大马是最佳的房产投资国家之一,但外国人或本地人要在本地房地产市场抢一杯羹时,可要注意一些基本条规与管制法律,否则就会走错路。

若是与地球另一端的国家,或是邻国对比,大马的房地产价位仍是属于经济实惠的,即使面对着高成长。而且,虽然大马政府也实施房屋盈利税来防止炒房,但一般上该税率被视为不高。

再加上大马令吉的汇率与其他国家相比,也促成购屋者更是兴趣勃勃进军大马房市。



大马的房地产地契

如果你已打算在大马买屋子,先别冲动,你必须先认识地契的分别,这是界定房产拥有权的凭证。大马是采用托伦斯产权系统(Torrens Title System)来做士地注册,而地契就有三大类:


分层地契

这通常是发给购买共享楼层,如公寓单位的业者


个人地契

与分层地契相似,但这是发给有地住宅,如半独立式洋房或别墅的业主。


总地契

这通常是指新项目在建造期间,总地契是由发展商所持有,赋权发展商有使用与控制该块地皮的权力。



在大马置业的两大主要方法:


一、新楼盘

你可以向发展商直接购买新楼盘(通常仍在施工中就已面市发售的房产),付出一小笔定金,之后就在经过同意后,按期摊还总额。发展商通常就是使用这些预先上缴的分期付款来做施工的资金周转。

你只要浏览 PropSocial 网站,便可找到吉隆坡区的至少135个新楼盘。不过,你得先做足功课,了解发展商的背景,以确保他们能准时交屋。同时确保他们是受到管制(持有合法的销售与广告准证,以及发展商本身的牌照),而且不会置你于不顾而清盘。


二、二手屋

二手屋即是该些曾有业主,过后被脱售的产业,在二手屋市场流通,二手屋市场其实是比新楼盘来得大,而该些有意在大马买屋及侨居的外国人若透过二手屋市场来置产,是非常可行的。

不过,我们建议你聘用一个好的房地产律师来协助,因购买二手屋不像从发展商处购买新楼盘般的程序,买卖合同是没有规范统一的格式。



那是否要请律师?

答案是 “要”。当你明瞭基础概念及确认你要买哪些房地产后,你需要聘用一个房地产律师来做出购买献议,同时准备好10%的定金。只要你的申请购屋获得州政府核准,该定金是可退还及附带条件的(但每州都有各自的时间表与条规)。

接下来你的律师需撰写买卖合同。如果你是向发展商购买,会采用规范的合同。合同须加盖印花税,同时会查看房屋条件。印花税必须在印花税署加盖,而割名手续必须在土地登记局登记。你做为买家,是拥有最多三个月的时间来付完尾数,三个月期限是从签署买卖合同的日期算起。

若不论是以何理由,买屋申请若是被拒,那么这宗买卖就失效了,而且你所付的定金将被退还。不过一旦获得州政府批准,卖家收到尾数之后,房地产就可以过户转手了。

如果这是涉及中介的买卖,那么谁该支付中介的服务费应要确立清楚,但记得,若是没有明确答案,一般上是做为买家的你需支付的。

同时,大马法规是允许中介向卖家或买家任一方收费,只要不是在同一宗交易向两者收费即可。而且大家要搞清楚,叫价不等于售买价。必须多加留意的是,如果你考虑在大马做房地产投资,国内的政治变化是可以起很大的影响。

而且,胥视你购买的房地产做何用途,你必须清楚法规与限制,而且一些限制包括该房地产是以工业、商业、农业或住宅归类,又或是在装修房产时的高度与尺码等事项。另外周遭居民的民情,还有路权(即廊道、道路、电线及电话线等),和环境影响(是否有储存石化物品、含铅漆料、石棉及有毒废料等,以及如何排放等),都应列入考虑因素。

如果忽略这些限制条件,你有可能会被罚款,甚至会被判坐牢!



如果我是外国人呢?

外国人通常不能购买马来保留地、农业地及大马的土著保留单位。此外你也不能购买有地住宅,除非是在围篱社区的有地住宅,而且是具备土地分层地契的。

大马第二家园计划则为大马房地产市场带来一些变化。在大马购买房地产时,必须清楚知道最低门槛价(一般上是100万令吉以上的房产才获准购买),不过这也视买家是否是大马第二家园的持证人。

但各州属的最低门槛价是因州而异的,例如在槟城,大马第二家园持证人只允许购买至少50万令吉以上的房地产,而且必须购下至少两间单位,而在吉打,则没有这种最低购买价。

一些州属如槟城和马六甲有征收手续费,这导致购买价增加。在雪州则没有任何手续费,但只允许外国人购买有分层地契的有地住宅,而不允许外国人买拍卖屋。

如果你对买屋限制等瞭然于心,做为外国人,你在这里买屋可说是易如反掌的。你可以查阅我们之前的文章”以外国人身份在大马置产”,就可以获取更多的知识。



总结

总的来说,在大马房地产市场抢得一杯羹并非难事,特别是当你做足功课之后,而且找到最理想的买卖交易,又知道哪些适用的套路。同时,找到好的律师与中介更是事半功倍。简单说,做好准备是最关键。

你是否在物色着地方投资?你可以将你的房产需求投放在我们的表格,让我们来助你一臂之力!



(Translated by: Wayne Chan, 26th Oct 2017)

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@anton 

May I know from which source did you learn that Johor and Penang, it is the agent's practice to collect fees from the buyer and seller? 

I guess if we discover such malpractice , we should report it. 

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@domng For Penang it's true! 1% commission paid by owner and 1% commission paid by buyer. Not sure for Johor though.

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In other words, if there is a willing party who want to pay the agent a total of 2% commission... It does not matter owner or buyer pays?

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@admin_ps thanks for sharing