Flipping houses like a boss propsocial 5
Logo3 small


Strategi membeli rumah untuk tujuan dijual semula bukanlah sesuatu yang baharu dalam kalangan peminat hartanah di luar sana. Sesetengah ejen hartanah menyifatkan aktiviti ini merupakan cara untuk mencapai gaya hidup yang lebih baik. Mereka juga menggambarkan strategi ini sebagai jalan mudah untuk cepat kaya.

Bagi mereka yang ingin tahu, proses beli dan jual semula rumah (house flipping) merupakan satu aktiviti jual–beli dimana seseorang individu membeli sesebuah hartanah dengan harga yang murah dan kemudiannya menjual semula pada harga yang tinggi atau membeli satu unit hartanah yang kelihatan daif dan dibaik pulih sebelum dijual kembali. Kami di PropSocial pernah membincang perkara ini didalam artikel kami sebelum ini. Konsep ini mungkin kedengaran seperti suatu proses yang ringkas namun adakah ianya mudah untuk dipraktikkan?

Kebanyakan pakar hartanah berpengalaman menyatakan bahawa ia tidak semudah yang disangka. Mereka akan menimbang dahulu segala pilihan yang ada sebelum membuat pelaburan rendah. Segala kelebihan dan kekurangan patut dinilai sebaik–baiknya sebelum membuat sebarang keputusan. Bak kata pepatah, fikir dahulu sebelum bertindak. Faktor-faktor ini perlu dilihat sebelum anda mula membeli dan menjual.



1. Lokasi! Lokasi! Lokasi!

Lokasi merupakan salah satu faktor yang penting apabila kita berbicara mengenai pasaran hartanah. Hari ini, pasaran hartanah lebih cenderung menggambarkan prospek yang menguntungkan di kalangan pelabur. Impak hal ini membawa kepada lambakan pelabur-pelabur baru yang tidak berfikir panjang sebelum melabur dalam unit kediaman mampu milik. Kemudian, pelaburan itu ternyata menjadi pelaburan yang gagal. Kenapa? Kerana kawasan perbandaran dimana unit hartanah tersebut terletak tidak cukup strategik untuk menarik pembeli. Kita semua pasti ingin untuk melabur atas sebuah unit yang berlokasi strategik. Tetapi, bagaimana boleh kita mendefinisikan sesebuah lokasi sebagai strategik?

Bayangkan anda seorang yang ingin memilih kediaman idaman anda. Seperti yang selalu kita dengar, anda perlu membayangkan diri anda sebagai pemilik yang akan tinggal di dalam unit tersebut. Sebagai seorang pemilik, apakah kemudahan-kemudahan utama yang anda perlukan terutamanya melibatkan keperluan asas? Semestinya segala kemudahan berdekatan seperti kedai runcit, gerai makan, pusat beli belah, sekolah, akses jalan yang mudah untuk ke tempat–tempat yang ingin dituju, kemudahan pengangkutan awam dan banyak lagi untuk memudahkan urusan harian anda.

Sekarang, bayangkan pula diri anda sebagai seorang pelajar kolej, belia berkerjaya, usahawan separuh umur, ibu bapa, atau pasangan muda. Inilah caranya untuk anda masuk ke dalam minda pasaran sasaran anda! Kesedaran inilah yang akan membantu anda apabila anda melabur dalam hartanah.

Idea di sebalik semua ini ialah untuk pembelian hartanah dengan portfolio strategik yang sepadan dengan permintaan pelanggan yang paling banyak. Dengan pemilikan ke atas hartanah yang mempunyai lokasi strategik, pelabur pasti tidak akan menghadapi sebarang masalah untuk menjual unit tersebut.



2. Kelengkapan Rumah

Boleh dikatakan ramai pembeli hartanah di luar sana lebih gemar untuk memilih kediaman sekurang-kurangnya dengan kelengkapan separa lengkap. Hal ini juga tidak banyak beza jika dibandingkan dengan strategi beli dan jual semula (flipping). Jika anda juga termasuk dalam kategori ini, cuba untuk cari hartanah yang mempunyai kelengkapan penuh atau separa lengkap untuk mengurangkan beban anda. Perkara ini dapat menjamin anda dari segi penjimatan wang dan masa apabila anda mencari pemilik yang ingin berpindah masuk segera. Jika ianya unit kosong, anda hanya perlu menyediakan kelengkapan asas seperti lampu, kipas, pendingin hawa dan lain-lain jika perlu.

Ambil perhatian juga jika anda sudah melabur dalam unit mampu milik, anda pasti tidak mahu untuk mengeluarkan belanja berlebihan untuk kelengkapan dan perabot sehingga anda tidak mampu untuk mengekalkan bajet anda untuk jangka masa yang panjang. Anda haruslah bijak dalam mengatur strategi!



3. Tahap Kemampuan

Dalam senario hartanah, tahap kemampuan boleh didefinisikan sebagai keupayaan seseorang individu dalam menghadapi pelbagai bentuk cabaran, terutamanya dari segi kewangan untuk menjamin pegangan kuat terhadap hartanah mereka. Seseorang pelabur hartanah yang berhasrat untuk membeli dan menjual unit (flipping) mestilah mampu membayar ansuran yang diperlukan jika telah mengambil pinjaman daripada bank. Tindakan ini perlu diramalkan sekiranya anda tidak dapat mencari pembeli yang boleh menyokong caj ansuran anda. Kadang kala, para pelabur terlalu teruja dengan aset yang ada sehingga mereka gagal menyediakan keupayaan kewangan untuk menghadapi sebarang liabiliti.

Dalam kebanyakan kes, para pelabur sukar untuk menyewa atau menjual unit mereka sehingga berbulan atau bertahun lalu menyebabkan unit mereka kosong dan tidak diselenggara. Apabila ini berlaku, kos untuk membersihkan dan memperbaharui unit juga harus dipertimbangkan.



4. Harga Yang Sesuai

Komponen yang paling penting didalam aktiviti flipping ini adalah membeli unit pada harga yang tepat, ataupun dalam terma hartanahnya ialah untuk membeli pada harga yang berpatutan! Sejujurnya, jika anda membeli sebuah unit dengan harga yang tinggi, anda telah menjejaskan misi anda sendiri untuk mendapatkan pulangan yang lumayan! Setiap pelabur mempunyai formula tersendiri dalam mengenal pasti hartanah yang berada di bawah harga pasaran. Mereka semua bermula dengan mengikuti prinsip-prinsip asas yang kemudiannya berkembang menjadi pengetahuan harta baru yang diperoleh melalui pengalaman. Dalam kata lain, bermulalah dengan pengetahuan asas!

Tahu permainan anda! Anda harus mula menyiasat dan mengkaji lebih lanjut tentang kawasan perumahan terletaknya hartanah anda. Bagi cara yang lebih mudah, anda juga boleh melawat laman sesawang PropSocial untuk mendapatkan lebih informasi mengenai pasaran hartanah. Anda juga boleh mendapatkan maklumat mengenai harga unit kondominium atau rumah atas tanah melalui ejen dan pemaju yang bertauliah. Ada juga yang meminta pertolongan pakar untuk menilai sesuatu hartanah yang ingin dimiliki untuk mendapatkan pengetahuan mendalam tentang harga pasaran semasa sesuatu kawasan. Kesabaran adalah kunci dimana ia mungkin mengambil masa berbulan sebelum anda menempah sesuatu unit untuk pelaburan. Maka ia bergantung kepada kemampuan setiap individu dalam memahami pengetahuan pasaran hartanah.

Pada pendapat kami, jika anda ingin membeli sebuah unit rumah itu, pastikan anda meminta harga yang sesuai berdasarkan penilaian harga yang telah dibuat. Penilaian hartanah ini merangkumi harga kaki persegi serta hasil sewaan hartanah itu sendiri. Segala soalan mengenai selok belok hartanah haruslah dikemukakan kepada jururunding hartanah yang bertauliah kerana kebanyakkan ejen mungkin tidak menyedari atau kurang tepat dalam memberikan jawapan. Jururunding hartanah adalah pakar yang bertauliah dan mahir dengan pengetahuan berkaitan harga hartanah semasa dan kemungkinan harga pada masa depan. Ada sebabnya mereka dilesenkan agar dapat memberi informasi yang tepat bila diperlukan.



Kesimpulan

Kisah beli dan jual rumah atau house flipping adalah sebuah diskusi yang tiada penghujungnya bagi setiap para peminat hartanah di luar sana.

Banyak faktor penyumbang yang mungkin timbul di dalam pembangunan hartanah yang berbeza namun prinsip asasnya masih kekal. Anda juga mungkin mahu mendapatkan khidmat seorang mentor yang bertauliah yang mampu memberi tunjuk ajar dalam keadaan pasaran hartanah yang sukar terutamanya mengenai mekanisme beli dan jual semula hartanah.

Adakah anda seorang pakar dalam urusan house flipping? Sila tinggalkan komen anda di ruang yang disediakan.



(Translated by: Razaleigh Zain, 14th Feb 2018)


SHARE THIS TOPIC

Chinese ad 4621 326x150 01

Signature 28 logo  custom  small

When investors consider to flip a property in the short term. If there a way to get away with the RPGT imposed by the government?

Own dp small

Hmm, there's RPGT will be inposed for less than 5 years property. Will the flipping works and moeny enough to roll for doing so?

Signature 28 logo  custom  small

If the property was bought during construction period, I believe it adds to the 5 years holding period. The RPGT 5 years is calculated from the SnP date, or the date the property is inherited to you. 

Please correct me if mistaken.  

Img 6323 small

@domng Yes, you are right. Is based on SNP date.

Img 6323 small

Actually there's a way, change name of the SNP or so called "disposal between real family members". 

Just my own opinion, change name to your youngest sons/daughter (18 years old and above, not working or still studying), or eldest parent. Then if you have money you can roll it again with buying another property while still holding this property to gain more.

Or if you don't really mind of paying RPGT, just go ahead for another unit. OR, you just earn not more than 10% from your disposal price (OR RM10k per transaction or which is higher), then you are exempted from RPGT. By the way, everyone get exempted for RPGT once in a lifetime, plan wisely, get exempt for the most profitable one instead of like for property below RM1million.

C  16a085 small

normally construction will take 3-4 years. u just have to hold another 1 or 2 years after signing the SPA to avoid RPGT. 

C  16a085 small

Yet, if you are in urgent need of cash, you can apply for the one-time exemption of RPGT, but take note that u can only apply it once in your lifetime, u cant regret after that

Signature 28 logo  custom  small

@henry 

How does RPGT exemption apply to joint owner of properties? If there are 4 person co-owning a property and wish to apply for an exemption, does it mean all 4 person need to use up the once in your lifetime exemption? 

Img 6323 small

@domng No, RPGT exemption is only eligible for an individual owned property only. In order to apply for an exemption, the applicant must show that:

the private residence is owned and occupied by an individual; andthe certificate of fitness for occupation or the Certificate of Completion & Compliance has been issued for that private residence.

It must be noted this exemption only applies to individuals. It does not apply if the private residence is owned by a company.

Img 6323 small

@domng i assume by 4 person joint, it should be under company name is it?


If it is joint name of you and your spouse ,then both of you can only enjoy the tax exemption only once. But, if you both take loans separately and individually, you both can then enjoy the tax exemption as individuals, which is twice.  

Img 20180903 081357 small

AS always,  Flippers will buy low and sell high .

Signature 28 logo  custom  small

@windzneom 

Thanks for the explanation.

Do you know what is the maximum number of joint owners for a property?

Img 6323 small

@wilymn3 there is always a BUT. BUT depends on market price thou. haha

Img 6323 small

@domng normally maximum is two person if is spouse/family. But if want more than two person, can be joint under a company which is established more than 2 years. 

However, in between these co-proprietors must make an agreement stated that  shares are equally hold or anyone is taking higher share on this particular property, otherwise the interest of the co-proprietor who claims to have a bigger share is not protected

K  c0392b small

In order to do flipping, the purchase must be a cash buy? If I newly purchase a hse by loan, can I flip? Will the loan lock in period affect this? 

Signature 28 logo  custom  small

@kuvan0671 

Technically speaking, if your "flipping earnings" is more than the RGPT and Bank Lockin penalty... i don't think it matters if bought by cash or by bank loan

Img 6323 small

Agreed with Dominic. Nope, i don't think you can earn if you sell out a newly purchase house. It can't even cover your RPGT.

65648440 2406793556070448 9165628430648082432 o small

@admin_ps thank you for your great sharing