Walaupun belum pernah didengar di Malaysia, pembangunan bina-untuk-sewa (build-to-rent atau BTR) akan mendominasi projek-projek Eco World International Bhd di London, di mana pemaju-pemaju hartanah di Malaysia boleh dapat mengambil pengajaran darinya.
Cabang Eco World Development Group Bhd (EcoWorld Malaysia) di luar negara, iaitu EcoWorld International, menyasarkan jumlah jualan sebanyak RM6 bilion daripada Tahun Kewangan 2019 – Tahun Kewangan 2020, nyata-nyata menunjukkan komitmennya terhadap pasaran. Ia juga menetapkan sasaran yang sama bagi EcoWorld Malaysia.
Tapak-tapaknya di London mempunyai potensi membina lebih dari 3,000 unit BTR di dalam tiga tahun akan datang, dengan perancangan untuk menyediakan 10,000 unit dalam masa lima tahun.
“Buat masa ini, BTR ialah perniagaan yang bernilai berjuta dollar di United Kingdom. Sebagai perbandingan, ianya bernilai bertrilion dolar di Amerika Syarikat. Kami ingin membina di London sehingga mencapai tahap berbilion dolar,” kata Pengerusi EcoWorld Malaysia, Tan Sri Liew Kee Sin, semasa pengumuman Keputusan Tahun Kewangan 2018 kumpulan tersebut.
EcoWorld akan memfokus ke atas segmen BTR di London dalam masa terdekat, kata Liew.
“Untuk masa hadapan, khususnya bagi London, EcoWorld akan memfokus ke atas BTR untuk beberapa tahun akan datang, sehingga isu-isu berkenaan Brexit telah diselesaikan. Pada masa itu, kami akan berbalik kepada jualan pasaran terbuka.”
Ruang untuk disewa
Paradigma bina-untuk-sewa telah diperkenalkan sebagai respon kepada krisis perumahan London yang kian meruncing. London School of Economics and Political Science (LSE) telah menjangka bahawa harga pembinaan rumah di ibukota tersebut sekarang mesti dinaikkan dua kali ganda agar dapat menangani ketidaksepadanan dari segi jumlah dan harga bagi tujuan harta kediaman.
Walaupun ruang BTR merangkumi pelbagai jenis pembangunan, Kementerian Perumahan, Komuniti & Kerajaan Tempatan UK telah mendefinisikan konsep ini pada Februari 2017 di dalam Kertas Putih Perumahan sebagai sebuah bangunan tunggal dengan 100% daripada unitnya disewa secara persendirian.
Tambahan itu, hartanah itu mesti diurus secara profesional dengan pemilikan tunggal dan menawarkan terma penyewaan sekurang-kurangnya tiga tahun atau lebih, walaupun butiran ini dan kriteria lain seperti bilangan unit setiap bangunan mungkin berbeza dari projek ke projek.
Hartanah BTR di London kerap dibiayai ke hadapan oleh para pelabur. Segmen ini menjadi semakin popular di kalangan pemaju dan pelabur institusi kerana kadar pemilikan rumah semakin menurun di London. Sebuah laporan Majlis-majlis London mendapati bahawa sektor penyewaan mewakili 28% semua isi rumah di kota itu pada 2016.
Angka ini dijangka akan naik sehingga hampir 40% menjelang 2025, mendahului kediaman oleh pemilik sebagai bentuk penginapan utama buat pertama kali semenjak 1960an, sekaligus menarik pemaju seperti EcoWorld International untuk memasuki bidang ini.
Pendekatan BTR ini menawarkan pelbagai faedah bagi pemaju, kata Liew, terutama sekali, dari segi aliran tunai.
Misalnya, kos tanah dipindahkan lebih awal kepada pemaju di dalam segmen BTR, dengan bayaran progresif bergantung kepada peringkat siap, berbanding dengan hartanah yang dijual di pasaran terbuka. Dengan ini, keperluan untuk pembiayaan seperti pembiayaan sementara (bridge financing), dikurangkan, berserta dengan kos pemasaran.
Mengikut Liew lagi, model ini juga menarik minat pelabur disebabkan sifat hartanah BTR sebagai aset tetap dengan nilai jangka-panjang, berserta dengan pertukaran dalam pilihan pengguna terhadap penginapan sewa di London.
“Keputusan strategik kami untuk memasuki pertengahan pasaran utama UK yang sangat berdaya tahan, dengan subsektor BTR yang pesat berkembang, merupakan keputusan yang tepat,” kata Datuk Teow Leong Seng, Presiden dan Ketua Eksekutif EcoWorld International.
“Ini jelas ditunjukkan kerana kami sekarang mempunyai pasukan BTR terbaik melalui EcoWorld London, dengan pengalaman dan kebolehan untuk menjadikan kami pemimpin pasaran di dalam segmen yang pesat bertumbuh serta dapat menanagani kemelesetan ekonomi ini.”
Pendekatan EcoWorld London memberi penekanan kepada tapak-tapak di sekitar Greater London, kata Teow
Dilancarkan pada bulan Jun, EcoWorld London merupakan usaha sama di antara EcoWorld International dan Be Living, cabang kediaman bagi firma pembinaan dan pembangunan hartanah Willmott Dixon Holdings Ltd.
Dengan faktor-faktor perumahan mampu milik serta ketersediaan sebagai isu utama pentadbiran Pakatan Harapan di Malaysia menjelang 2019, ianya suatu kemungkinan yang pemain industri akan meneroka model alternatif seperti BTR untuk menangani bekalan tidak sepadan di dalam segmen ini di pasaran domestik.
Ini bukannya kali pertama isu rumah mampu milik telah diketengahkan di Malaysia: sebenarnya, gelombang pertama pembinaan kediaman berskala besar di Malaysia bermula dengan inisiatif yang diterajui kerajaan untuk menyediakan rumah mampu milik. Walaubagaimanapun, pemaju-pemaju lebih tertarik ke arah margin keuntungan yang lebih tinggi yang terdapat di segmen mewah dalam tahun-tahun berikutnya, dan ini telah membawa kepada bekalan tidak sepadan sekarang.
Bergerak ke hadapan
Di tanahair, EcoWorld Malaysia telah melaporkan sejumlah RM3.1 bilion untuk jualan dan keuntungan teras setelah cukai sebanyak RM165.6 juta bagi Tahun Kewangan 2018. Ini diatribut kepada kejayaan oleh skim perumahan #OnlyEcoWorld serta kekurangan perbelanjaan jualan, pemasaran dan pentadbiran.
Kumpulan ini akan memulakan 2019 dengan baik dengan RM6.435 bilion jualan yang belum dibil dibawa ke tahun kewangan ke hadapan, beserta rancangan untuk inisiatif pemilikan rumah baharu di bulan akan datang.
“Kami akan melancarkan kempen baharu pada bulan Januari yang dipanggil HOPE. Ia bermaksud Program Pemilikan Rumah atau Home Ownership Programme EcoWorld dan akan disasarkan kepada penghuni rumah dan bukannya pasaran spekulatif,” kata Liew.
Inisiatif ini, yang masih dalam fasa perancangan, mungkin akan mengandungi dua mekanisma berbeza untuk membantu pembeli membeli hartanah EcoWorld, kata Chang. Beliau menambah bahawa pasaran sasaran termasuk pembeli Gen Y dan Gen Z, berumur 40 tahun ke bawah.
Walaupun terdapat langkah-langkah yang dinyatakan ini, ada pemain industri yang lebih cenderung terhadap jualan dalam talian bagi hartanah serta penerimaan dan pemahaman yang semakin meningkat tentang model jualan dalam talian. EcoWorld menyatakan bahawa HOPE mungkin tidak akan mengadakan transaksi dalam talian, disebabkan permintaan berterusan untuk perkhidmatan peribadi di kalangan pembeli rumah serta keperluan mengadakan persekitaran pengawalseliaan yang lebih jelas untuk insiatif berikut mendapat lebih sambutan.
(Oleh Aliff Yusri, 17 Dis 2018)
Adakah anda rasa bina-untuk-sewa akan mendapat sambutan di Malaysia? Beritahu kami.
