设想下您现在成为了一名业主,是皆大欢喜的喜事。但您却没有足够的时间来管理您的租赁物业,甚至其单位能否成功租出也是个未知数。在这种情况下,你会做些什么?向谁寻求帮忙?
倘若真的遇到这样的局面,您应当做的事就是寻找一名房地产管理经纪。这样便能大大减轻您维护房产的负担,并能确保您的物业可成功产生收益。
房地产管理能确保物业无时无刻都保持在一个良好和最佳的状态,为最终用户提供效益,因此适当的管理对于所有的房地产来说是必不可少的。
此类服务是由大马国内持牌的个人或公司所提供。其主要工作范围包括确保物业的日常运作、整体维护、任何升级改造工程以及各类服务提供商的监督活动可顺利进行,让住户住得安心。
房地产管理从物业项目的规划阶段开始,直到项目完成,至未来的任何处理事项都一一囊括。因此,房地产管理在一个项目的成功与否起着重要作用。
房地产中介公司 Zerin Properties 的创始人兼首席执行官 Previn Singhe 说到:“西方有句名言是这样的 — ‘您的身体就是您的圣殿’。这句话指的是,我们必须保持身心健康,才能无忧无虑地享受生活。而这一点也非常适用于描述房地产。
房地产管制中心
房地产管理经纪一般与联合管理机构(JMB)、管理公司(分层物业)以及直接与房主和租户打交道。另外也会与拥有或租赁商业或工业房产的人有所接触。
“马来西亚2013年分层管理法案 - 第757条文规定所有的分层房地产都必须指定一家持牌房地产管理公司来监督该项目的日常运作。
Previn 表示,“这是符合大马估价师、评估师、房产代理和房产管理局(BOVAEP)的新通告,其中也提到所有房地产管理经纪必须是已注册并获得许可才能合法履行其职责”。
此外,商业房产如办公空间和零售商店也需要某种程度的管理以及工业设施。
然而,市场上也有个别单位的主人自行选择使用房地产管理服务,以确保物业与其租赁事项都被妥当包办。房地产管理服务尤其受国外投资者、高端住宅以及商业投资者的欢迎,” Previn 解释说。
马来西亚的房地产管理经纪所提供的服务如下:
(一)计费、收取管理费/储备金、门牌税、土地税和/或租金。
(二)现金流量、应收帐款帐龄、收入和支出的月度报告。
(三)评估和监督所有合同和服务提供者,其中包括清洁、保安、害虫控制和景观美化服务。
(四)每月与客户会面,讨论维护和维修的进展、预算和现金流的情况。
(五)物业整体运作的详细月度报告。
(六)机械和电气支持(空调、电梯、管道和电气工程)。
(七)机械和电气设备的详细操作计划、预防性和日常维护。
(八)对每项购买做尽职调查 — 目前的房产状况
(九)初步设计 — 参与并了解房地产发展的初阶段以确保可持续性,以及确保所发展出的项目是一个可以高效以及有效维护的优质产品。
马来西亚有两种类型的房地产管理委任方式,即全面和非全面性委任。非全面性委任方式是使用最广泛的(尤其是分层房产),因此亦是惯例,即所有维修费用都是向业主收取的。
“每当涉及维修工程时,这些费用都是由房产的业主或客户承担。房产管理公司可以协助为特定工作获取报价(至少三个报价),然后将其提交给业主,提供相关建议。
全面性委任(一般适用于商业或工业房产)则需业主向房地产管理公司提交年度预算,指定该管理公司必须在特定的预算范围内处理好所有保养和维护工作,” Pravin 再加以分享。
总结
简而言之,雇佣房地产管理经纪对房地产投资者来说好处可真多。
房地产管理经纪可以减轻业主可能面对的种种压力,如处理物业的日常运营,其中包括管理现金流、为提高房产价值而做的加工工作等。除此之外,房地产管理经纪还可向业主报上可能会出现的技术问题并提出相关的应对建议、管理机械和电气零件的预防性和定期维护,以及最重要的是管理租户和收取租金。
然而到最后,许多业主脑海里的一个问题便是雇佣房地产管理经纪需要多少的成本?Previn 坦言 “根据 BOVEAP 的指南,此类服务的标准收费介乎所选房产的年租金回报的2%至5%”。
(文字 Viknesh Ashley Clarence , 2019年4月23日)
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