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小型家居式办公单位(SoHo)、小型办公单位(SoVo)、小型灵活性办公单位(SoFo)、多用途套房办公单位(VOS)、连接排屋、豪华排屋和群集单位;接着还有角头屋,尾端单位或中间单位。并且还有分层地契或个别地契,以上所列出有什么分别呢?

当今的房地产市场随着质量的进展而带出了各种各样房产称号,导致市场上的新来者有许多悬而未决的问题和感到混乱。各个产业发展不断推出新颖房产称号,近在十年前的市场里并没有阁楼,SoHo与复式的称号。

为了可以更容易地了解以下文章的说明,你必须先明白有关拥有住宅地契和商地契的重要性、分层地契或个别地契的差别,还有房屋发展法令。


房屋发展法令(HDA)

房屋发展法令在保障购房者的利益中扮演着重要的角色,其中包括设定法规监管发展商的新建工程可以什么时候开始向买家收费、有房产被荒废时代表居民争取他们的利益,以及插手解决发展商和买家之间的冲突。

多数的商业地契产业都不受HDA保护,所以很多商业地契产业的买家都处于任由发展商摆布的状况,无论是该产业工程半途被废弃或合同里有隐藏条规倾是利于发展商的。

凡是有受到HDA管制的房产工程,按规定的情况下买家只需要在工程完工后才开始缴付贷款;而在非HDA监管的房产工程下,拖拉机一进入工地动工,发展商就可以要求买家开始支付房贷款。这是因为在合同内有条文提到,“......于工程展开后”。

欲了解更多信息,请查看HDA网站:http://www.hba.org.my/

住宅地契

1) 你可以在你的房子里做任何你喜欢的事,如搞派对、请客、摆放任何你喜欢的家具 – 最重要的是你可以在那里睡,而不被任何人驱赶。
2) 你可以随时开空调。
3) 你的家不受任何法律约束说一定要装备灭火喷水器。
4) 没有规定一定要拥有火险。
5) 你不但只可以有个茶水间,也可以有完善的厨房。
6) 你不能把你的家转变成办公室或店铺,你必须得到批准与准证。
7) 更重要的是,你的水、电、英达滤水、退出租金和评估费是依据住宅(较便宜)率计算。

商业地契

1) 你不被允许把该房产改成家,例如不能举办派对、不能把床和衣橱搬进去,而且如果有人发现你在办公室里住或睡,你将可能受到法律的制裁。
2) 你不能在公共区域每天24小时开着空调,这就是为何很多办公室都有一个中央空调系统,每当到了规定的时间会自动关闭空调。
3) 消防部规定所有的商业房产都必须装备灭火喷水器。
4) 消防部制定所有的商业房产须拥有火险。
5) 商业房产被规定只能有茶水间,不能有厨房(拥有准证的餐厅业例外)。
6) 最重要的是,商业房产的水、电、英达滤水、退出租金和评估费是依据商业(较昂贵)率计算。

有着以上的说明,你将可以更轻易地了解以下的解释:

SOHO / SOVO / SOFO / VOS

这四种不同名称的类似发展都有一个共同点;它们都是小规模的单位,并且语境上几乎没有很大的差别。那么是什么因素显示它们的分别呢?这个探索将把我们带回到数年前位于梳邦帝国(Empire Subang)的第一个SoHo发展工程。

梳邦帝国在建设的当时,既是房地产繁荣和住宅发展最受炒作的时代,因为在任何时候都可以获得90%房屋贷款。然而,HDA有一项条例规制了一个复杂的地积比率计算方法,那就是住宅用地的每英亩地只限建设一个特定数量的房子,而商业用地则有更高的地积比率。就举个简单的例子,发展商能在一英亩的住宅用地建70个单位;而商业用地在同面积的一英亩地却能建100个单位。因而能赚取更多的盈利。

梳邦帝国是发展商用商业用地牟取最高利润的典型例子,那就是以商业用地建设米奇鼠似小型单位而从中赚取最多利润。“小型办公室”(Small Office)的字眼代表着该土地商业性的一面,而“家庭办公室”(Home Office)的字眼则代表了住宅性的成分。那段时间里,SoHo的发展尚未受HDA保障。这些单位仍然受到买家的热烈欢迎。

但接着下来,政府开始更严格地看待这一项房产贷款的核准,买家不能再为他们买的家获得90%贷款。发展商的SoHo发展也被逼有HDA的裁决,这是因为它有“家”的字眼,和市场有朝于商业高楼的趋势。因而带动了SoVo, SoFo 及 VOS 的出现。

这些分类称呼对大马的买家来说并没有什么差别,但对海外的人却是有着天壤之别。SoFo办公室技术上是“灵活性”(flexible)办公室,你可以决定哪里摆放茶水间、哪里摆放卧室、和哪里摆放办公室。另外SoVo办公室便是“多用途”(versatile)办公室,就是说你可以把办公室放隔墙分区做出额外一两间办公室、以自己的意愿进行装修。

是的,它们看起来几乎没有什么差别。尽管如此,它们在外国是有分别的,但是这些区别在马来西亚没有被法律或买方承认。接下来的说明将清楚分解不同款式的家:

1) SoHo –小型家居式办公单位

- 商业地契
- 受HDA保护

2) SoVo - 小型办公单位,SoFo –小型灵活性办公单位及VOS - 多用途套房办公单位

- SoVo, SoFo 与 VOS 除了名称之外几乎没有什么差别
- 商业地契
- 不受HDA保护


独立式洋房/零地段洋房/群集单位

接下来便是零地段洋房、独立式洋房和群集家。这三种是在马来西亚蛮类似的家,其中仅有少许的差异。

1) 独立式洋房

独立式洋房是马来西亚多种家的类型中里最有价值的一种,房子的周围有着大片的土地而房子本身面积也相当巨大。唯一比洋房再大的房子也就只有豪宅。


2) 零地段洋房

零地段洋房除了土地面积的大小以外都与洋房类似。它的土地面积比起洋房而言小许多,这是为了充分利用屋子周围的地段,而房子都是建在角落部分。



3) 群集单位

群集房屋在市场上是个相当新的概念,这些房子就像字面上所描述的群集在一起。群集式房屋有两种形式,高楼或地面屋;群集高楼占多些优势因为所有单位都能享受到适量的自然光线。Cyberjaya Lakeview Residency 是一个很好的群集式高楼例子,那里各单位的居民都能欣赏到全景以及充足的自然光线。



半连式/半独立式洋房

一个半连式和半独立式洋房其实都大同小异,屋字前面和其中一侧有花园,而另一侧皆可能与邻居庭院的屋顶向连接着。



服务式居所/服务式公寓/服务式套房/共管式公寓/公寓/廉价公寓

外国与大马人对以上的房产称号都有不同的理解,那么多种名称往往会引起困惑。比如说,廉价公寓时常被误称为无电梯/步行式公寓。请看以下的类别说明:

1) 廉价公寓

- 住宅地契
- 低级
- 步行式、无电梯和通常五层搂高
- 无设施
- 无门控和无守卫
- 户外停车场


2) 公寓

- 住宅地契
- 低级
- 具有电梯
- 具有简单设施如游乐场及环境美化
- 有门控及守卫
- 户外停车场


3) 共管式公寓

- 住宅地契
- 高级
- 完善设施
- 土地面积最少为4000平方米
- 一般上保安措施姣好(例:3层式保安)
- 户内停车场


4) 服务式居所/服务式公寓/服务式套房

- 一般上商业地契
- 高级
- 完善措施
- 良好保安措施
- 户内停车场


顶层公寓

顶层公寓是最高尚的住所之一,往往被称为空中洋房。它们是共管公寓或服务式公寓的最顶层单位,占据着整个顶楼的面积,没有邻居。这些单位一般上都有私人电梯。以往的顶层公寓大致上是一层楼单位,但现在的顶层单位也有两层搂,一些还有更奢华的私人泳池。

目前在大马出售过最昂贵的顶层公寓单位是位于The Binjai的超大顶层公寓,售价为五千万令吉。这华丽的单位不受任何视线的阻挡,可以清楚地欣赏到吉隆坡塔和双子塔的无敌美景。


联排住宅

联排住宅基本上是两间房子一间叠着在另一间上。一楼的单位一般都比较小,但是进出较为方便,对有老人家的家庭是个必然的便利。另一方面,二搂单位通常比较大,但必须沿着房子侧面的楼梯进入家里。两间的单位往往是高一楼半。



排屋/连接排屋/豪华排屋

接下来是有着各种不同描述的排屋。你可能不知道 - 在英国,排屋就是排屋。但在美国,我们称的排屋便是他们的“联排住宅”。当一个美国人来到马来西亚要寻找“联排住宅”而实际上被带到连排住宅去的当儿,我们可以想像到此人将面临的混乱呀!

以上所提到的三种不同类别的排屋其实并没有什么具体的差异,只是大小上的分别,普通一般的排屋是24’x75’,连接排屋则有更大的面积,而豪华排屋更为大。这些名称的背后带有什么逻辑呢?没有人会支付六位数的数额来买一间排屋,但连接排屋可就不一样了,因为它听起来较高级。就因此有了不同的名称,但其实在实际架构上它们都是排屋。




阁楼/复式

尽管名字不一样,但阁楼与复试其实是一样的。他们俩都是公寓内的双层单位。虽然顶层公寓也有双层式的,但它仍然属于顶层公寓而不是阁楼或复试。



零售单位与商店的对比

这也是个名称不一样但用途却类似的另一个例子。零售单位基本上是购物商场里的店面而商店便是商业区里的店铺,如位于安邦路的韩国城。发展商都可以把它们租出或出售给买家。

零售单位通常会以一种租金回报保障(Guaranteed Rental Returns或简称GRR)的配套出售,例如位于白沙罗帝国(Empire Damansara)的零售单位。发展商会帮店主找租户。这种零售单位的销售方式,通常是因为发展商建设商场的工程需要到庞大的资金,所以需要买家购买单位的钱来资助建筑工程。

发展商其实可以从GRR的销售方式牟取丰厚的利润,譬如说店户每月的GRR是两千令吉,发展商可以以三千令吉把单位租出去,自己保留一千令吉的利润。

以上建筑归类的说明完毕,以下将列出一些可能造成购房者混淆的其他词汇。



角头落单位/尾端单位/中间单位

角头单位的屋前和屋旁会有花园地。这些单位的土地面积往往比其他单位大一倍。


中间单位是房子的其中一旁是连接着其他房子的。尾端单位与角头单位类似,两种单位都是位于一排屋子的末端,区别在于尾端单位在巷子旁边。


以上是在大马最常见的房子归类和名称。如果你有遇上其它没有被提及的归类和名称,你可以在此留言,我们PropSocial团队会尽能力为你查明。

(Translated by: Rachael Kam, 10th September 2015)

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@Zara_Yeow Thank You :)

Prop hunter small

wah so many duplicate post?

James bond craig junio2006 small

Until today, I am still confused between Serviced Apartment and Serviced Residences. What's the difference?

Screen shot 2016 01 21 at 8.27.17 pm small

@james_bob I think its the same, different terms only. OR maybe serviced residence = landed?