再融资的终极指南

抵押贷款是一个非常独特的银行产品。这是为什么呢？因为用于确保从银行获得贷款的抵押品是房地产。在众多的银行产品当中，抵押贷款是其中最独特的产品，这是因为在你的贷款贬值的当儿，受抵押的房地产价值却在陆续地上升。有鉴于此，此房地产的加值可以为你产生额外的现金流量。而重点是，这是一个几乎免费的现金流量。本文的内容将会解释更多有关为什么它几乎是免费的原因。你可以通过抵押贷款的再融资达到此目标。再融资抵押贷款是指以新的贷款偿还现有的贷款，并以这新的贷款替代现有的贷款。

业主和投资者把房产再融资的原因繁多。其中包括：

－有机会获得一个较低利率（若其抵押贷款是在以前利率较高的时候获取）
－缩短你的抵押贷款期限
－以房产的最新市价资助另一项房地产采购；
－重组债务
－想转换于不同的抵押贷款产品类型（固定抵押贷款、弹性抵押贷款或半弹性抵押贷款）

上图解释：
第一年：房产价值：300,000令吉抵押贷款：270,000令吉

五年后： 房产价值：600,000令吉抵押贷款余额：180,000令吉

若再融资： 再融资贷款额：540,000令吉还清抵押贷款余额：180,000令吉 即能套现360,000令吉!!!

再融资以获取较低的利率/有效贷款利率（ELR）

这是相当简单的，如果竞争银行为你提供1%至2%较低的利率，你必定能省下需缴付的利率。这也意味着较低的每月分期付款。如果你是将这房产出租的话，你可能可以改善你的租金现金流状况，从负现金流量改至正流量；这是因为低利率将分期付款额降低了。请看下表。

*假设：贷款金额为500,000令吉，贷款期限30年

缩短抵押贷款期限

当你把你的房子再融资，你可能可以缩短你的抵押贷款期限。这将让你节省起你需支付给银行的总利息额。请见下表。

*假设：
1. 贷款金额为500,000令吉
2. 采用的有效贷款利率（ELR）是4.5％

但需注意的是当贷款期限被缩短，需要支付的分期付款会更高。然而，如果基准率（Base Rate，简称 BR）或基本贷款利率（Base Lending Rate，简称 BLR）在未来下降的话，你可以选择以较短的任期进行再融资，而还能保持几乎相同的每月分期付款。这代表你以一样的数额偿还分期付款，但却可以在较短的时间内还清贷款。

资助一项新的采购或其他方面的需要

再融资以套现来资助另一个新的产业采购，是一个需要深入思考的事项。从你已升值了50％的财产作套现虽然听起来的确令人振奋，但其套现款额应当投资于能产生更多收入或具升值潜能的资产。

从再融资中套现出的款额往往用于住所改善/装修，这样能让房子有较好的市场价值。而有的房主却以其他种种的目的再融资，例如：儿童教育、结婚基金、海外梦想旅游；以及购买昂贵的商品，如家具、灯具、汽车等。

鉴于大多数马来西亚银行都有提供弹性抵押贷款，如果你决定再融资而套现你的财产，但却不知该如何利用这笔资金的话，你可以把钱留在你的抵押贷款的弹性帐户内而省下一些利率。因此，你手头上会有备有现金，同时又无需支付额外的利息，直到你需要利用到这笔钱为止。

债务重组

相比于透支、汽车贷款／分期付款租购、信用卡和个人贷款来说，抵押贷款是最廉价的融资方式。关于融资利率的对比请参考下表。

至于债务重组，如果你所拥有的债务利率比抵押贷款来得相对较高，再融资将有助于你。举例来说，信用卡有15-18％的有效利率和高达20％利率的个人贷款。相较于低过5%的抵押贷款利率，信用卡和个人贷款利率是抵押贷款的3至4倍。正在阅读这篇文章的你，身为一名精明的消费者，必定会用再融资的钱还清信用卡或个人贷款的余额，以享受省下3倍或4倍的利率。

更换一个不同类型的抵押贷款

如果你有一个可变贷款利率（与 BR 或 BLR 挂钩），但预计将会有重大的加息（例如更高的隔夜政策利率 ‘OPR’ 调整），最好是把你的抵押贷款再融资成为固定利率贷款。这样一来，即使BR/ BLR增加，你的每月分期付款额也不会增加。

相反的，把一个固定利率贷款转换为可变利率贷款，也可以是一个明智的财务战略，特别是在利率下降的市场环境里。如果利率持续下跌，BR 或 BLR 的定期利率调整将导致有效贷款利率下降，而降低每月抵押贷款的偿还额，免去将来利率下跌的再融资必要。

会涉及什么样的费用？

在你决定再融资你的家之前，这里有一些你需要注意的事项。

a）移动成本

移动成本指的是你获取一个新的贷款所需要的费用。当你再融资，其中涉及的费用包括评估费、律师费、发放及印花税。如果你再融资的目的是为了节省利息的话，要记得留意这些费用，然后与所能省下的利息做比较。其中的费用结构包括产业评估费、律师费和印花税费用。

b）抵押贷款的锁定期

当你准备提前还清现有的贷款（在任期届满之前），你必须检查现有的贷款是否有锁定期，以及你是否还受其锁定期的限制。如果你在前两到五年之内还清你的抵押贷款，银行通常会征收2%至5%（于你原有的贷款金额）的惩罚费。这“二至五年”期基本上是你的抵押贷款的“锁定期”。

那么，一个人该如何再融资？其过程如何？

它的过程跟申请抵押贷款非常相似。把抵押贷款再融资的步骤如下：（假设你已经确定你再融资的目的）

一、首先需检查你目前的抵押贷款。注意其抵押贷款是否还在锁定期之内。

二、与一些银行咨询他们时下所提供的服务配套。需要考虑的事项是有效贷款利率和移动成本（无论是零移动成本还是银行吸取部分的移动成本），以及检查是否有锁定期。之后，以你先前所设置的目标评估这些事项。举例来说，如果你再融资的目标是为了将资产套现，而却不是立刻使用其款项，那么获取一个弹性贷款会是理想的选择（虽然弹性贷款需牺牲一个较长的锁定期）。切记只向符合你目标的银行呈交再融资申请。

三、如果你不急于套现，那你可以与银行协商出一个较好的有效贷款利率。然后在做决定之前比较所有银行的议案。

四、最后，注册并享受其利益！

从再融资贷款中套现的一个普遍误解。

你的再融资贷款的套现部分偿债率将基于一个10年的还款期计算。而用于偿还现有抵押贷款的部分仍然会依据普通的抵押贷款任期，那就是最长达35年。但是，上述仅仅是支付能力的计算或偿债比率（debt service ratio）。它不会影响到你实际的再融资抵押贷款任期。请看以下解释：

客户A拥有250,000令吉未清的现有抵押贷款余额，他将这个600,000令吉市价的房产申请再融资抵押贷款。虽然银行职员作出通知说套现金额会根据10年任期计算还款能力，但这对你的实际抵押贷款任期以及每月的分期付款并没有任何的影响。这是为了确保你有强偿还能力。

增加贷款和再融资之间的区别是什么？

增加贷款是另一项选择。它将会是目前的抵押贷款余额上额外添加的贷款，它将基于该房地产的升值市场价值。有些银行可能会为这些额外的贷款开一个新的帐户（即有2个需被服务的帐户），而有些银行会于同一个账户添加这额外的贷款，继续使用相同的账户。增加贷款只能与同一间你本来做贷款的银行申请，且银行通常会按照回你现有的抵押贷款的条款和功能条件。

增加贷款的长处和短处说明如下：

长处：

无需重做借款合同低收费与再融资相比，处理过程的时间较短

短处

无法改变现有抵押贷款的细节，如有效贷款利率和贷款期限如果银行为你的贷款增加开了一个新帐户，那么你需要支付2个不同的账户。增加的数额可能有限，因为其他银行可能会提供较高的房产银行估值。

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