市场上有许多不同形式的投资，但许多人还是喜欢把大部分的积蓄投资在银行、有现金价值的保单、债券等。
为什么呢？
无论金融机构透过他们的投资赚取多少的钱，或自己的退休梦想正如何被通胀和税务摧毁，投资者只在乎于从他们的“投资”项目中获取一个有“保证”的回报。
影响我们退休基金的最大因素仍是通胀。
有人预测，到了2050年时，超市的一条面包将需耗资30令吉来购买。到时我们可能仍存在，但该数据显示了持续的通胀即可能带来的生活困境，一个大家不希望发生但却无可避免的。通胀每一年平均以4％至10％的速度侵蚀我们的金钱消费能力，自第二次世界大战结束以来便是如此。
虽然如此，通胀背后其实带有一则好消息。通货膨胀实际上是房地产投资者的’朋友’。当所有的货物价格都正在上涨之时，租金收入和房地产价值也一样在上升。如果你能恰当地投资于房地产，你反而将能在通胀中受益，而不是让通胀侵蚀你的钱值。
房地产为什么是一项好的投资？
适于一般投资者的投资选择当中，唯有房地产投资者能获得超凡的收益。银行和寿险公司都意识到这一点，而它们都是把你的钱投资在房地产！它们把1%至4％的回报支付给你，但它们实际上所赚取的利润高达10%至20%。
房地产投资为何如此的好？比起其他形式的投资方式，它至少提供了五种不同的收益或投资的赚钱方式。
一、可支出收入的总值－现金流量
投资者也将其称为“现金流”，或者是在月底或年底扣除了所有的运营费用和抵押贷款付款后所能花的钱。我们称这为可支出“总值”，因为我们还没有纳入所得税的预算考量。
我们总是购买能产生现金流的产业。寻找这些产业需要时间，但所付出的时间是值得的。正现金流最简单的定义是，你所收取的收入（一般上为租金）多过于你持有该房产所需的成本。
房地产投资相对与其他形式的投资的一大优势是，它能每个月产生现金流。与其他的投资比起来，透过房地产投资产生的现金永远会有较大的现金对现金回报率比例。一个能够产生现金流量的房产好处在于它能够让你达到财务自由的境界。我们曾在 How to know if a property investment is worth investing? 讨论过两个真实生活中的例子。
二、产权收入
这也被称之为产权积累或本金减少。拥有房子或汽车抵押贷款的人士都应该清楚在每一次交付还款时，该还款的一部分将会用于缴付贷款人的利息，剩余的款额才会用于降低贷款的余额。
在房地产投资里，产权收入可能是一个相当大的数量。虽然你不能够每个月支用这收益，但如果在时机成熟时出售或再融资你的房产，你将能把所欠的抵押贷款减少，最终可得到可观的收入。这就如每个月把钱投入银行一样，只是这笔钱会降低你的未偿还贷款额而帮助你减低每月的贷款利息。
三、使通胀为你效劳，而不是让它对抗你－增值
通胀，你看不见它但它却存在。但现在，通胀却能为你效劳。如何？每年，因为通货膨胀，你的房地产不断地在升值。随着价格的上涨，租金也会增加；而随着租金的增加，你的房产价值也会上升。拿个例子来说，如果你想要把你的房子售出，你会不会以你5或10年前购买此房子的相同价格把它售出？
人口不断在增加，但上帝在很久以前就停止制造土地。土地供应有限，对现有的土地价值意味了什么？这意味着现有的土地每年变得越来越有价值。这解释了投资于房地产，无论是住宅单位、公寓楼、办公楼、购物商场、仓库、甚至空置的土地，成为了战胜通胀的最安全和最有利的方式。国内现有的大部分地区土地，都以比通胀率更快的速度升值。
四、房地产投资如何胜过于其他的投资－杠杆作用
杠杆作用是房地产投资里一件有趣的事情。你可能听闻过’别人的钱’（Other People’s Money，简称OPM）这术语。这是一个很简单的概念，而且其功能强大。
OPM的概念是利用其他人或其他东西（除了你以外）所产生的资金来创业或收购资产。虽然OPM概念可以通过购买股票的保证金呈现出，但事实上没有任何一项投资能比房地产投资呈现出更好的运用。
房地产的杠杆作用是基于该房产本身，而是因为这样银行才可以给予你高达90%的房屋贷款。银行为什么会这样做？
因为如果你拖欠缴付偿还额，银行可以收回你的房产。然而，购买股票保证金只能让你借上股票投资组合价值的50%。跟银行借贷买股票是非常不简单的事－你的保证金就更不用说了！反而，你必须通过经纪公司以较高的利率来购买。换句话说，当你买股票保证金时，是你必须面对风险。但是当你借贷购买房产时，银行则会承担该风险。－Ken McElroy 于 “The Advance Guide to Real Estate Investing”
你可以透过我们以往的文章－Why you want to take up a loan for your real estate investment? 以了解杠杆作用于房地产投资的力量。没有任何其他的投资可让投资者以自己的少量现金而有机会拥有那么多的控制权。
五、一项允许你来操控的投资
房地产得天独厚的优势是你可以控制它。在其他类型的投资里，你会把你的钱委托给一个财务顾问，然后他们会把钱放入一家公司的股票、债券或信托基金。而之后发生的事完全不在你的掌控之内。你没有能力在你所投资的公司里作出经营决策－你是受其管理人员的摆布。
同样的，当你购买债券或期货时，你无法控制金融市场的变动。你只能做出一个猜测性的预算，而随后便只能等待。这些类型的投资，你唯一的控制权是可以选择购买或出售。
房地产却不同。你购买的房产是由你全程管理。虽然仍然会有外在的市场条件影响到你的投资，但不同的是对于这些情况你还是能够操控你的投资操作。而不只是能做出购买或售出的有限反应，你可以主动做主。
譬如说，如果你是房东，你可以随着市场的变化而调整租金，以获取最高的收入。这并不总是意味着调高租金，而目标是要取得最高收入。由于它是一种动态过程，这可能代表着降低租金或提供额外福利。这时我们要带入房产的入住。
如果你的租金是市场上最高的，很大可能你的潜在租户将与你的直接竞争对手租用房子。这样，你的高昂租金将成为你失去的潜在收入。房地产的动态决策是，你在持有高租金的当儿也必须保持高的入住率。
在于房地产，你有能力控制你的资产运营表现，这胜过于其他的投资形式。
一个房地产投资的“流动性”如何？
无可否认地，房地产投资的流动性并不高。所以建议你不要把所有的资金投资在内。
但房地产真的会如部分投资者所说的把你的资本“锁定”吗？很多的潜在房地产投资者为了不要被锁定于一个“长期”的投资状况内，而选择了忽视房地产的诸多好处。反而，他们会把资金投资在六到十二个月的定期存款（FD）或股市。这对他们有什么影响？
他们可以随时支取他们投资于FD的资金，但银行事先已非常清楚地表明，“提前支取将导致大量的利息损失”。但银行会跟潜在的投资人确保一个事项来吸引他们，那就是“但是你的初期投资始终都会在”。
那，股票投资者呢？当然，你可以拨电至你的股票经纪人或使用您的网上交易账户把你的股票出售于当时市场所显示的价钱。而往往在市场所见，在急促需要的情况下出售股份多数会让你大幅亏损。
其实，拥有房地产也是一样，它被视为非流动性的投资。如果投资者要迅速松手而愿意亏本出售，卖方应该能够立刻寻获买家。
如果你是像大多数的投资者一样，相信能够在房地产投资的出售中获取可观的利润，那你必定能够赚取利润。但是如果你想获取更多的利润，那就需要更长的时间来寻找到一个买家。
房地产投资其实比许多投资者所意识到的还要流动。这取决于你有多想卖以及想以多快的速度出售，无论如何你必定能够以“一个价位”找到一名买家。
你可以把你的房产再融资，以替代需要赶快找到一个买家的麻烦。如果你真的需要资金，这个替代方式能马上给你免税的现金。
在任何情况下，不要认为房地产投资不能让你容易地获取现金回报，而选择不投资于房地产。
购房者又怎么样呢？
通胀虽然是房地产投资者的朋友，可是，它却是购房者的敌人。购房者和房地产投资者之间有很大的区别。购房者不是从他们的房子赚取收入，他们购买房子的目的是用作为自己的住宿。每当通胀来袭，生活成本会变得越来越高，包括了新房子的价格、房屋贷款的每月分期付款、房子的管理费用、水电费、与其他的家庭开支。
不同于通过通胀而获取更高租金收益和房地产出售价格的房地产投资者，购房者必须依靠他们现有的收入来源来支付日益增加的家庭开支。
千万不要以为自己买了一间家你就是一个房地产投资者。
你无需以很大的步伐开始
切记，你不必掏出很多的资金于房地产投资。如果运用正确的技术，你将能够在房地产投资里有所表现。你使用的原则是，通胀在为你效劳，而不是在与你对抗。通过此原则，你可以期待你多年的投资资本增值，无论你的投资资本有多少－这原则将依旧保持不变。
这基本的原则将帮助你拓展您的房地产投资，这同样的原则也将有助于你达到你的投资目标。
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作者简介：
本文由KCLau和Ong Kian Leong博士促成，双双为马来西亚有史以来第一个网上房地产投资课程的共同创始人，该网站名为Property Method（www.PropertyMethod.com)。
Ong Kian Leong博士（通常被称呼为OngKL博士），是GoFinanceTM的创办人，它是一个能让投资者准确地评估一项投资是否值得投资，以及是否值得换取最大的资金回报的工具。由本人声称为终身学习旅程的学生，他也是Property Method的主要培训师，并也是www.REIJB.com（Real Estate Investment Blog）的幕后博客作者。
KCLau是一名出版了六本书的金融教育家，并已携手创办了十几家网上金融课程。他的个人理财博客是点击量最多的金融博客之一。他还时常与众多的金融专家合作举办免费的线上财务培训。你可以浏览www.KCLau.com以获取免费的培训。
(Translated by Yau Yin Wey, 19th February 2016)
