首先，先来明白该词汇的含义。什么为炒房？
通常，市场上会有两种类型的房地产投资者。一些是以出租为目的而购买房产，并想从中获取理想的现金流量，这类型的投资者叫做守房者。另外一些是炒房者，从本质上说，炒房是一门技术，是购买房产并意图在未来转售后赚取金钱的投资技术。
楼价在市场良好之时会不断上涨，炒房者即有潜能在房产买卖中获得丰厚的回报。当房地产市场价格于2010年开始攀升时，投资者都以炒房的目的进入该市场，而希望能从中获取良好的资本收益。
然而，最近政府和银行部门都已采取适当的措施来减缓房地产市场的走势，把楼价稳定化。随之而来的问题是，现在是否还是炒房的好时机？
一起来更深一层探讨此概念。我相信投资者仍然能在买卖房产的途径中赚取可观的收入。首先，我想告诫大家的是我多倾向于守房者而不是炒房者。在此，我想以我有限的房屋买卖经验，给予大家有关于此课题的个人想法。
第一，房地产投资者应该从炒房中赚取多少的盈利呢？我利用一个很简单的计算方式来计算炒房的回报，如下所示：
资本回报 ＝售价－购价 x 100%
购价
≥ 30%
这计算方式不考虑到时间的长短，其方程式基本上是用于计算投资者出售房产时可得到的回报。对我来说，炒房者应该赚取至少30%的最低回报，这是因为另外还必须考虑到整个过程需花费的时间、成本、税收、法律费用、及其他杂费。
一名投资者如何于炒房赚钱呢？一般上，为了赚取最高的盈利，投资者在炒房时应该深层研讨三项事情，它们分别是：
一、进行采购
大多数投资者都疏忽的关键事项是购买房产时的初步过程。我想要在此涵盖（三）个要项：
（i）第一项是’简单购买’。为了要节省资本，投资者必须寻找可让他们容易进入市场的优惠。这代表投资者应找获最好的优惠，尽量减少必须支付的资本。
其中一个最佳例子是在购买房产时支付最低的头期款额；或者得到最高的资助，尽量涵盖该房产的总价值，以让你大量减少资金外流的风险。你一般上持有该房产的任期为短暂的3至7年之间，因此利率的影响力不会很大，投资者应该更专注于得到最大量的资助，尽量减少现金的支出。
（ii）第二是’低价购买’。‘简单购买’不相等于最实惠的交易。它只是意味着有人愿意资助你的交易，并且允许你得到该房产。你可能购买了一个价格过高的房产，只是大部分的成本已被计入贷款当中，使你察觉不出。
因此，投资者也应该在同时间得到低廉的购买价格。我很少会进入一个我一开始就赚不到钱的交易，意思是，我会尽我所能作出研究，并获取一个我认为是低于市场价格的交易。以最简易的方式和最低廉的价格购买房产，是投资者赚取最大收入的最佳组合，缺一不可。
（iii）第三，也是最后一项，作为一名炒房者，你必须了解该交易的潜能。譬如，该房产在将来会有多少的潜在收益？一个明智的投资者会研究并考察一个地区的增长力，然后以自己的智慧计算所购买的房产价格是否会增值。这是一名优秀炒房者需拥有的关键能力之一。炒房者应该做足功课，测定一个地区的房产供求，并在作出购买决定前预计该房产将来的增值率。我发现对房产作出足够研究的策略，会远远胜于一般人“购买，然后不断盼望和祈祷”的策略。 ☺
二、优化买卖房产之间的时间
第二个至关重要的一点是，购买和出售房产之间的为期时间。这里有两个方法，让你优化炒房的过程：
（i）第一种方法是缩短购买和售出其房产之间的时间。该时间越短，收益就越高。举个例子来说，如果你需要三年的时间赚取30%的回报，那么你一年的利润只有10%（单利）；比起如果你在一年内售出该房产的话，你的年利润就会增加至30%。当然，当中也必须考虑到影响回报率的其他因素，如产业盈利税（RPGT），如果房产越早售出，产业盈利税会更高。
（ii）第二个方法是，在等待房产增值的当儿，你可以跟银行寻求补贴分期付款的方式。你可以寻找能够帮你承担银行利率的发展商（但现在已违法）；或如果你是购买二手房产的话，可以在出售该房产前，尝试寻找租户来租用其房子。在你等待楼价上涨之时减少时间和资金的付出，可以帮助你省下大量的金钱，并大幅度提高你的回报率。
三、推出交易
最后是设法把房产的销售价格拉至最高。如果你在交易前事先做好充足的功课，为自己投下价值良好的房产，那么大部分的工作已经完成，你只需寻获能提供给你合意价格的买家。以下这三样事项是我在销售过程中会办到的：
（i）为房产加值
如果你想获得良好的回报率，千万别让房产空荡荡地卖出。你可以置放风扇、冷气机、电灯、和窗帘，这些简单的添加品能在房产销售过程中带出很大的差异；尤其是当你从发展商购买房产时。切记，意图售卖房产的人很多，你将不会是唯一的一个。当买家陆续看见一个接着一个的空虚空间时，他们会觉得这些房产之间的差异并不大。
对你的潜在购房者留下一定的印象，最起码，你应该把院子和客厅整理得像样得体；如果是出售高楼住宅，把大厅或客厅装饰好是关键要素。请记得，第一印象非常重要。那么你应该几时动手做这些装饰呢？当然是尽快！当你得到钥匙的那一刻，就应该马上动手将单位装饰一番！
（ii）寻找优秀的房产代理人帮你出售房产
投资者愿意花费时间和金钱试图售卖自己的房产，这情况总是令我觉得赞叹不已。其实，你本身的时间是非常宝贵的，我也相信你有更重要的事情要办，并不是为了要省下几百或几千令吉而选择自己为房产做营销、带客户看房、和推销。这个过程还会不断地重复于不同的潜在买家。我还是建议你把这个任务交给专业人士包办。
与几个房产代理人做面试挑选，从当中选择最好的几位来帮助你，告知他们你的理想要价，然后将任务交托给他们。这样你不但能充分利用自己的时间，而这些房产代理人可能有大量的客户数据库能帮到你。此外，好的房产代理人还会保护你的利益，也会不断更进交易获得通过后的文书工作。切记，直到你得到所有的钱为止，一项交易才算完成。如果你觉得必须支付给代理人的佣金金额太高，你可以制定出该佣金金额，计入房产的售价。
（iii）销售诚信
我不能再加强调这最后一点是多么的重要。要成为一名优秀的投资者，你必须秉持你给各方所做出的承诺。你必须为你的话和诺言负上责任，尤其是当涉及到与钱有关的问题。你必须在所有的协议中做出明确的说明，每一次一旦任务完成就得按时支付佣金给代理人。房产业界很小，如果你是一名不道德的投资者，消息必定迅速传出。正所谓，好事不出门，坏事传千里。
现在你已清楚知道影响炒房的三个要素，你现在应该做的就是寻找实惠的交易、商议出合意的价格、将房产管理好、并寻求专业人士帮你以高价出售。
所以最后，我想要你告知我，你是否能够通过房产买卖来赚取金钱？
直到我们再次会面，祝你投资愉快！
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Michael Tan是FREEMEN的创办者。FREEMEN是一家教育公司，通过其最畅销的研讨会和课程，启发人们采取有力的行动以便通往更成功的人生。FREEMEN的著名计划包括亚洲第一项房地产计划－“The No Money Down Program”，还有“First Business First Million”的商业研讨会。FREEMEN的社团组织目前正在跨越马来西亚的市场－涉足于泰国与香港，以及很快地将延伸至更多其他的亚洲国家。
