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近年来槟城迅速成为房地产投资的热点,让我们来看看马来西亚槟城亨利行(Henry Butcher Malaysia Penang)产业公司的房地产专家 Lim Wei Seong 对于槟城房地产市场的一些重要建议。


经济概况

槟城拥有约116万人口,是马来西亚第二小的州属。然而,槟城也是大马三个最发达和工业化的州属之一,以制造业和旅游业推动国内生产总值(GDP)并为当地创造了就业机会。

时至今日,槟城依然是制造业投资的热门地点,当中很多都是国外直资 (FDIs) 的电子行业。因此各跨国企业 (MNCs) 的加入是推动近40年槟州成长的主要因素之一。凭借这高水平,槟城在2012年首八个月就获得72个核准项目和高达17亿令吉的总投资额(数据来自马来西亚投资发展局)。

旅游业毫无疑问是推动槟城经济增长的另一个主要因素。就仅在2011年,槟城的旅客人数多达456万,比上年增长10.4%。2012年,国外游客占了槟城总游客数的49%。

最近,房地产行业和市场转变了槟城的经济。随着国内物业的身价水涨船高,房地产相比其他投资已证明是近来最抢手的投资项目之一。同时槟城揉合了海滨、山顶和遗产城市等住宅优势,使得槟城成为大马最有活力的房地产市场热点之一。

尽管全球经济的不断变化影响楼市,但在全球经济面临各种财务挑战之时,大马依然能证明国内经济仍能适应和成长,呈现出在本地投资是个令人振奋的选择。

由于本地企业投资趋向于均衡的增长风险、稳定的风险偏好、扎实的信用风险和稳健的流动性风险;因此,马来西亚在2013年的整体前景依然是相当乐观的。而服务业和建筑业的国内需求增长也能保持强劲,私人消费和投资是其背后的关键因素。房地产在大马的年增长也约在4%左右,这在本地大型住宅市场尚未进入高估价位区的情况下,是一个强劲的个人收入增长现象。

在2012年上半年槟州的房屋交易量有15,891宗,相较2011年的交易量稍微下降了11.9%。不过,住宅物业仍然占据了总交易量的三分之二。另一方面2012年商用物业的交易量与2011年相比则增加了4.4%,而住宅物业的交易价则增长了1.6%,这显示住宅物业价格的普遍上涨。同时2012年新物业共有2,332宗交易量,相比2011年同期水平的1,371宗交易量相比,多出了960个单位交易。

在大马2012/2013预算案中,可看见产业盈利税(Real Property Gain Tax)最低税率从10%上修至15%,但税务专家 Ooi Kok Seng 则表示,其上涨程度仍低于预期,因此将不会对市场造成太大的影响。


谨慎行事

在2012年的槟城房地产市场论坛上一些专家点出了几个课题。如收益分配不均、房屋市场细分化导致的失衡等都能让槟城房市的稳定性出现风险。要解决这些问题,在顾及房市经济实惠可负担的前提下,应制定相应的政策以平衡高端物业的供应量,并减轻发展商和房市双方的市场摩擦和减低建筑成本。同时也能确保稳健融资和防止投机客。

论坛主席 Christopher Shun 博士点出,失控的通货膨胀造成的房市风险更甚于投机投资。因为这会出现负收益的情况。例如,当通货膨胀率比银行利率更高时,将会造成一些投资者从银行获得贷款以购买更多的资产来抵抗通胀。最后却进一步扩大房市泡沫。

论坛也带出了一些存在的特出问题,一个是新征收的消费税(GST)可能将会对整体经济带来影响。房地产方面,相关法令让专家预计2016年电费将调涨多一倍。此外,执行在2015年生效的“先建后售” (BTS) 举措中将也会提高发展商的建筑成本。

鉴于北海一些地区能够看见房产低租金收益和低资本增值的现象,所以房屋投资的重点除了地点还是地点之外,周边基本设施也是很重要的,因为这有助于该区的未来发展而带来增值。不过尽管槟城是大马主要的旅游热点,但至今却还未看见体面的基本设施支持。

是否符合贷款申请资格和能否负担房产也应当放入考虑,并且建议您在购买任何物业之前都要咨询银行的意见。其他需要关注的还有楼价的通胀、房屋是否供过于求、银行贷款的利率和社会与经济承受能力等衍生相关课题也在论坛期间被讨论。


如何抓住投资机会?

正如以上所提到的,好的房屋投资关键除了地点还是地点。因此,随时关注拥有良好信誉的发展商在战略地点发布的新项目。以未来收益作为买房重点,并随时咨询银行的建议。

第二槟城大桥的落成也为槟岛和北海之间带来了新的机遇。国内外的投资者都应该留意分析槟二桥和南北大道交接处周边土地在未来的发展可能性。

很多新的发展项目,特别是住宅与商用物业在两大桥之间的北海地区(从诗布朗再也峇都加湾)如雨后春笋般冒出,同时也包括槟岛从峇央珍珠(Bayan Mutiara)到丹绒道光(Tanjung Tokong)的区域。 槟城马来西亚房地产发展商会(Rehda Penang)的主席 Dato’ Jerry Chan 同时指出在北海区仍有大量可用的土地储备。因此,州政府应当采取更有前景的行动,使北海区更适合居住。

Malaysia Property Incorporated 首席执行长 Kumar Tharmalingam 提出在北海区投资,还可以让投资者发展更便宜的低密度住宅,甚至可以在某些关键地点提供海景住宅。他还说考虑到槟州是商业投资热点,投资货仓/仓库也是在北海区获得投资回报的一个好方法。

Tharmalingam 也促请大家注意一项新加坡的调查报告,当中提到约有6万名在新加坡工作的槟城人,大部分都希望能够回家乡槟城工作。尽管经济不稳定,他们对于槟城房产的需求量依然很高。他还建议,目前是在槟城买楼的好时机,因为槟城的楼价正陆续增加。


结论

槟城是那些在寻求投资、生活、工作和养育家庭之人的绝佳选择。这是拥有很多迷人之处的城市,只要槟城长久保持其宜居性,则对物业的需求也始终存在。所以无可否认,槟城的房地产在未来仍然是个很好的投资选择。在此引述房屋论坛主席 Dr. Christopher Shun 所说的一句拉丁谚语:“我们应当即时辨识出机会,但也需要时间做出明智的决策。”。选择合适的物业投资,并深入研究以及咨询专家意见对房地产的投资决定至关重要。


(Translated by: Gabriel Ngiam, 19th September 2016)

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