巴生谷区域即将开张的新商场数量正不断地突破历史新高,这对一些新商场造成了冲击,让其在毫无预警下选择了关闭或延迟开张。就在八月初,大山脚(Bukit Mertajam)的柏达镇购物广场(Perda City Mall)在没有对租户发出解释的情况下,只给予一日通知就关闭商场。其他著名的事件包括2015年 SS2 商场和武吉免登广场(BB Plaza)的关闭重建事件。

像是进一步强调这现象似的,森那美产业(Sime Darby Property)和凯德亚洲商用产业(CapitaLand Malls Asia) 旗下备受期待的美拉瓦蒂广场(Melawati Mall)将原定于2016年底的商场开业延迟至2017年第二季度。 而在白沙罗柏兰岭(Damansara Perdana)的帝国城商场(Empire City Mall)则从原定2015年底开业延迟至2016年第四季度。

新商场的关闭重建和延迟开业都反映着着店铺单位或空间的过度供应、顾客流量过少、消费喜好的不断变化和租户间的激烈竞争。

此外,从国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据显示。马来西亚的零售空间共占地1亿1千8百85万平方尺 ,另还有1千1百08万平方尺已在规划中,还有1千6百20万平方尺正要开发。

统计目前已有的商铺,大部分都聚集在巴生谷区域(吉隆坡布城雪兰莪),共有241间购物中心,总面积达6千4百10万平方尺,占用率则达80.4%。

值得注意的是,大部分的商场都分布在白沙罗区内(Damansara),最具代表性的有万达镇购物商场(1 Utama Shooping Centre) 和 Atria 购物中心等商场,还有即将开张的帝国城商场、 白沙罗城购物商场(Damansara City Mall)和 The Starling 等商场。



专家的看法

零售业专家认为,这是史上最具挑战的时期之一,甚至比起97-98年金融危机时期因为大量的竞争更复杂。即使在金融危机的当年, 吉隆坡阳光广场(Suria KLCC)也能在1998年5月顺利开幕,谷中城美佳广场(Mid Valley Megamall)也紧接着在1999年11月开张。相较于如今2016年的零售业,现在多了太多的竞争和变数。

相对于新建的社区商场,发展较为成熟的商场如谷中城美佳广场和万达镇商场已经过了过渡期,不会受太大的影响。购物业巨头如吉隆坡阳光广场也正在采取行动,更以消费者为考量中心,同时发挥其鹤立鸡群的地点优势。

而巴生谷区域外的零售业受影响较小,但仍然感受到其压力。



商场业主与租户的势力更迭

业内专家说,以前那种“商场建了就会有顾客来”的时代已一去不复返。现今商场业主需要主动积极行动来让租户满意,并帮助推动商场的业务。他们必须举办各种活动,如主持节庆活动、商场活动和各种促销等等以吸引消费者到商场内消费。

另一个不愿具名的零售业顾问则表示,优秀的物业管理公司会知道如何为商场增值和提升租户组合的水平,而并不只是做好表面功夫那样简单。

根据双威产业投资信托(Sunway Reits)首席执行员拿督黄中立表示,目前商场的租户组合之间的差异越来越小,商品几乎没有很大区别。所以后来报到的商场将亟需要强大的独特元素以开拓蓝海,如考虑转移目标至小众或冷门市场。

大马亨利行(Henry Butcher Malaysia)则表示:“许多商场业主不得不提供回扣来留住租户,而许多新商场的物业经理则需要延长租户的免租期,因为商场需要较长的时间来吸引更多消费客源。”

有别于过去的黄金时代,现在的商铺租金也有各种不同形式,比如向租户收取固定的租金附加服务费,或是收取一个最低租金额附加营业额的一定比率;视何者为高。

但最终一切都归结为:谁更需要谁?谈到这点,就要考量到底哪一方更有谈判筹码。例如,如果商场租户是不可或缺的,那风向自然更倾向于租客了。

所以现在当 A 级租户(吸引客人的主要店铺)享有较低的租金并非罕事,甚至同时可以获得优待。例如一个足够强大的书店,它可以要求让自己变成商场里唯一的独家书店。

即使是比较小规模的首选商铺如一些小型主力零售店铺,也开始会要求商场负担店铺的装修开支。

除上所述,吉隆坡区的商场租金也从去年每平方尺13.03令吉降至12.09令吉(主力商铺除外),雪州区则保持稳定在每方尺租金10.12令吉。然而,这两个地区的商场出租率都出现下降,吉隆坡区从原本的83.2%降至82%,雪州则从81.7%跌至79%。然而,这些都只是较新的商场所面对的困难。

对比以往的美好时光,昔日的商场业主可以预期15%至20%的收益率。然而根据RCMC公司陈先生表示,如今拥有6至8%的收益率已算是过得去的了。

虽然租金向来被认为是收入的主要部分,不过商场业主还是可以在其他方面获取收入诸如公共设施管理费、服务费、手推车租金、停车场管理、商业活动区域和户外区域收费等等。陈先生表示,如果管理良好,综合以上所有辅助收入,商场业主的收益可以增至20%到30%。



希望尚存

尽管是充满挑战的时代,可是并不代表全盘皆输。新加入者只要肯做功课,还是有机会的,他们只要完善自己的经营策略。同时管理层需要更强劲且周详地计划来抓住机遇和经营商场收益。

最重要的是,业主需要回归基本面和了解该区居民的性质和需求。根据大马第一太平戴维斯(Savills Malaysia)总经理 Allan Soo 表示:“购物已经不只是去一个地方单纯地买东西,还要有所体验。”

参照顾客的收入、教育水平、生活方式、喜好和购物愿望等因素,购物商场如今正不断地进行着文化演变。科技也参与在其中,尤其是通过社交媒体平台来吸引顾客。而数据分析也是商场经理的“得力助手”。

另一个重要的因素就是捷运交通系统,从观察得知,每当铁轨连接到哪个商场后,客源都会显著增加。

而在巴生谷外的二线商场,不存在竞争,所以机会也成正比的大。如柔佛州的 Kluang Mall 就是个好例子,在2015年记录有高达570万的客流量,比起去年同期增长了10%。

该商场业主认为这应归功于商场内四间主力时装旗舰店: H&M、 Uniqlo、 Cotton On 和 Brands Outlet, 而托这四间主力店铺的福,其他租户在2015年尾统计也获得平均双位数的销售率增长。

Kluang Mall 独享邻近社区314,000人的主要客流聚集量,以及45分钟车程内地区约700,000人的次要客流聚集量。而距离最近的商场远在新山,要90分钟车程。



商场尖峰期已过

随着大家都不约而同的跳入商场发展的队列, 国家产业资讯中心(NAPIC)就在2012年的已规划商场空间统计数据中看见不寻常的尖峰值,商场空间从2012年的160万平方尺成倍成长至2013年的320万平方尺 — 在2014年更翻三倍激增至1023万平方尺。不过经历了经济不稳定后,2015年相关数据直接砍半,只剩下500万平方尺。

由于成为商场业主的可获盈利可观,一些发展商对于购物商场的市场展现了浓厚的兴趣。

一些已进军商场市场的发展商有包括马星集团(Star Avenue 时尚广场,双溪毛糯)、UEM 阳光(Publika 购物商场,吉隆坡 Solaris Dutamas)、高美达集团(Glo Damansara,吉隆坡)、侨丰产业(Atria 购物商场,白沙罗再也)、捷硕资源(The Evolve Concept Mall,阿拉白沙罗)、PPB 集团(蕉赖利双广场,吉隆坡)。

已知一些私人经营购屋商场的发展商有包括 First Nationwide Group (万达镇商场,雪州万达镇)、帝国集团 (帝国购物商场,梳邦再也和帝国城商场,白沙罗柏兰岭), 四海棧私人有限公司 (The Starling, 白沙罗上城) 等等。

吸引业主拥有一间商场的因素在于其经常性收入(recurring income),这能帮助企业过渡不景气的时刻。不过一些房产巨头在相比其他更大的收入,可能并不觉得商场的收入显著。

许多即将到来的综合发展项目都包含购物中心在内。如绿盛世发展与 Bukit Bintang City Centre 合资建造一间集办公楼、服务式公寓和酒店的时尚风格商场; I-Bhd 在其 Central i-City 项目中将建造高达百万平方尺净出租面积(NLA)的商场; 丽阳机构的三个建筑项目也有包含商场在内。

大马第一太平戴维斯(Savills Malaysia)总经理 Allan Soo 指出,综合发展项目中的购物中心只能依靠社区中的几千人口来维持并不是一个好主意,除非有关商场坐落在足够大的镇区或市区。

5至15分钟车程内的当地人口,都是商场需要的客流量;而一间大约30万至50万平方尺的购物中心,将会需要20万至30万的客流量。

除了人口规模,市民的收入水平也很重要。Allan Soo 说:“您需要把家庭收入水平设定在5000令吉以上,因为若低于这水平,任何竞争性商业都会变得难以作为。”

另一个不能忽略的是邻近的竞争对手。如果相关地区已有竞争对手,且经营得不太好,那建商场或许不是好主意。除非你实际上了解这是对手自身经营不善,或者明白自己在当地拥有的潜力。

有人疑问那商铺物业能不能作为房市衰退时的储备呢?一位零售业顾问指出,这说法并非必然。尤其当一些发展商希望拥有商场,却更倾向“建了就卖”多于“建了出租”,两者比较起来玩法就完全不一样了。

因建筑成本的上升,在大马经营商场将会面临压力。因为已经到了建造、土地和发展成本超过租金增长的地步了。不比以前没有商铺供过于求的问题,现在即使把旗下商铺全部租出,第一年能够有11%左右的收益已经是非常幸运了。

不过,这是相当难做到的,很多新商场在开张后,出租率都难以达到80%,并很难在一开始就收取最高的租金。通常情况下,新商场开张,都会提供20~30%的租金折扣。

这些市场迹象表明,不能将零售业务的经常性收入视为理所当然。

当中当然也有好的例子,如 KSL Holdings Bhd 旗下的3间投资物业—— KSL City Mall, KSL City Mall (巴生) 和 KSL Resort hotel (新山)。这三间物业都在2015年为集团带来了23%的收益。

但在2016年3月,该机构遭受了一个小打击,其公司的稅前盈利下滑9.65%至2千零80万令吉,虽然收入增加1.44%高达3千7百29万令吉。

尽管如此,KSL指出即使他们的物业投资收入也下跌2.1%至1亿5千5百万令吉,他们在2010年开业至今的 KSL Resort 和 KSL City Mall 依然在2015年开出历年来最好的成绩。

KSL董事长邱华成表示:“尽管房地产的普遍情绪混杂,我们相信公司兼具发展收入和经常性收入的商业模式能够弹性应对任何经济挑战。”



(Translated by: Gabriel Ngiam, 4th October 2016)