物业投资一直以来在马来西亚都有不太好的名声 — 看着是“物业投资”,念着是“快速致富”。同时也背负着如“就是你这样的人恶意炒高房价”的骂名。
事实是,一班标榜着物业投资能“快速致富”的团体已经损害了物业投资的正面形象;简单来说,其实他们就是房市中所谓的”短期炒家“。
简短回顾
早在2001年的时候,物业的价格仍然在水平线上,而当时不少投资者在短期炒卖中获利显著。这让许多业主无法按时供楼,因此自2001年起政府取消产业盈利税 (RPGT),以鼓励物业交易与发展。
物业价格因此开始升高。新项目陆续启动,许多现象逐渐冒头。房价渐渐呈级数成长,并且有诸如“再不趁现在买屋以后将负担不起”的传闻出现。
房地产投资就这样变成了聚会和茶余饭后的热门话题,并且引起媒体的密切关注。许多幸运的家伙趁势赚了笔快钱,让别人也想跟随他们的成功脚步。
不久后,许多自诩的“大师”开始举办研讨会,“教导”市民如何投资物业 — 此后成千上万的人开始购买新发展项目待建成后出售,从中赚取可观的利润。
而这种投资方式就逐渐变成了房市里一种急功近利的无止境竞争。
市场上的贪婪
只要购房者只拥有一至两间物业,这本来是一种好事。可是人心不足蛇吞象,投资者开始集中资源,以便更容易申请贷款,并以大批购买的手法争取最多的折扣。这些方案都标榜着“无需头期”和“保证赚钱”的形式进行。
发展商为这些物业争夺战投下更诱人的诱饵 — “发展商承担利息计划”(DIBS),这使得购房者只需要负担首期,直到项目完成后才需要缴付贷款。这计划带来的效应可想而知是势不可挡的。
直到这现象引起国家银行的关注。随后在2012年1月实施了降温措施,让物业销售量瞬间下滑。谨慎放贷指南(Responsible Lending Guidelines)成为新指引的当下,许多炒楼客以及等着套现大赚的投资闲客在一夕之间被套牢,并且无法有效管理贷款。
事情的真相
这看起来虽然很惊悚,然而真相是,在马来西亚投资物业其实是相当安全 — 如果您不贪心。 从国家独立以来,物业价格是一年比一年好的。
即使是1997~1998年经济萧条时期,楼价也能够保持在水平线;并迅速恢复并超越以往。在“有瓦遮头”的亚洲文化的加持下,大马一直拥有着良好的物业升值潜力。
因此,物业投资者必须意识到,一些市场上的良好升涨,需长远看待。即使通胀率逐年递增,租金率也会相应攀升以抵消通胀率。
越来越多的机遇
投资机会不仅可在住宅物业找到,商用物业也可以。事实上,店屋和办公室因拥有长期租客而租金回报潜力强大,同时一般上一些跨国公司也会跟当地厂房锁定长期租约。
唯一的问题是,租金收益率近年有所下降,徘徊在4%~5%之间。理想的收益率应在7%左右才能抵消每月的供款,因此许多投资者在这一块都不太热衷。
尽管如此,全球投资收益率都普遍变薄的现在,一些养老基金、投资公司和保险公司都在寻找方法来提高收益,但高回报自然就会伴随高风险。
脚踏实地
总结以上,最有用的建议是:“如果是个体户,请安全谨慎地投资。”当您获得一间物业,请满足于4%~5%的租金收益;持有您的物业至少5~7年,你的租金受益将会攀升至7%~8%。在长远计,如果想把物业脱售,价值也是让人激赏的。
如果您谨慎行事的话,物业投资实际上是安全的。千万不要过度借贷,并确保有能力持有物业至少五年。为此您需要耐心,并要认真地制定精细和慎重的计划。
(Translated by: Gabriel Ngiam, 6th October 2016)