Property outlook 2017 propsocial
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大马的名誉在2016年时由于有臭名昭着的政治丑闻作为矛头,而且还面对石油价格下跌和马币贬值问题,因而掀起了许多惊喜和悲伤。随着2016年的结束,大家都希望能在2017里抱有更好的期望。这里,我们将为大家总结今年2017年房地产市场的趋势。


回顾2016年楼市

- 欲购买第三间住宅物业的购房者面对更严格的贷款审批,此举以防炒房现象。

发展商被允许发放贷款给买家,但发展商和市场观察者对这一举措的可行性持怀疑态度。

2017年财政预算案的宣布见证了更多能够改善房屋可负担性和解决置产困难的方案。

- 马来西亚国家银行(BNM)宣布削减隔夜政策利率(OPR),希望能通过减少借贷成本和帮助偿还现有贷款来刺激国内需求。

- 双溪毛糯 - 加影(SBK)一号捷运线(MRT Line 1)不仅兴奋了市民,同时也刺激了楼市。

- 大马城(Bandar Malaysia)和地下吉隆坡航站(KL Terminal)的计划被宣布,大量的商业和住宅发展项目在这些大型项目区域内建起,激起了房地产投资者的兴趣。


2016年总结

- 可负担房屋的需求量不断增长,但此类房屋供不应求,导致供应和需求量不匹配。

- 马币削弱和政治丑闻对马来西亚房地产市场和经济产生负面情绪。

- 房地产市场疲软。

图表来源:国家产业资料中心(NAPIC)


- 贷款审批率的下降令市场更具挑战性,2016年上半年的贷款获批率为41%,比起2015年同期的51.8%有明显的下降。

资料来源:马来西亚国家银行

资料来源:马来西亚国家银行


在2017年内可预期些什么

由于令吉持续消弱并且缺乏重大政策变化,所以2017年的房地产市场预计将表现缓慢,如2016年的表现。但随着铁路、可负担房屋和大吉隆坡(Greater KL)的发展,希望能重振楼市的潜力。


市场走势

一、持续于平线状态

房地产价值和价格会出现高峰现象,但主要是由于缺乏市场变化和主要政策的原因,再加上令吉货币走弱和缺乏可负担房屋的种种问题存在。

国家产业资料中心(NAPIC)一份有关2016年上半年的楼市报告显示,已建未售的住宅房产量与上年同期相比增长了30.7%,而其价值的上升指数达51.3%(共75.9亿令吉),单位数量则为13,438间。

图表来源:国家房产资料中心


发展计划

一、限制新项目的推出

为了缓解物业供应过剩的现象,新项目的推出量被减少。与2015年第三季度的53,357间单位相比,2016年同季度有急剧的下降至23,112间单位。这种趋势预计将在2017年继续其走势。

二、可负担房产方得人心

随着当前对质量的重视,预计市场上将有更多落在中等收入群体的负担能力范围内的大众市场住宅项目。发展商逐渐看到把发展中心对准购房者的需求的重要性,而不是单针对炒房者和外国投资者。

联昌证券研究(CIMB Equities Research)的一份报告显示,尽管2017年的销售量仍会受到压抑,但可负担房屋项目将会有相反的成绩,这是有鉴于这类型物业的供应不足、需求旺盛的关系。

三、大吉隆坡,更理想的价格

吉隆坡市中心的物业价格飞涨促使了购房者把注目转向大吉隆坡区域,如莎阿南双溪毛糯万挠等。大吉隆坡的房产价格相对更低,而公路和铁路网络将能使居住在吉隆坡周边区域的买家方便来往工作场所。有鉴于此,发展商纷纷开始专注于大吉隆坡的郊区城镇。

资料来源:统计部

大吉隆坡的一些显着发展包括:

M Residence 1M Residence 2万挠
Lakeville Residence甲洞
D’Sara Sentral双溪毛糯
实达生态景苑实达阿南
Setia EcoHill士毛月

更多有关大吉隆坡城镇的发展、人口统计等更多信息,请查看 PropSocial社区评价页面!

四、铁路连接

预计将有更多以公交为中心的发展项目开始出现,因为连接双溪毛糯-沙登-布城的二号捷运线(MRT Line 2)的建设工程即将展开,而且连接吉隆坡至新加坡的马新高铁(HSR)计划也有待发展。

一些靠近公共铁路站的显著项目如下:

D’Sara Sentral (甘榜斯拉玛站, 一号捷运线)
SqWhere (甘榜斯拉玛站, 一号捷运线)
Tropicana Gardens (苏里安站, 一号捷运线)
Sunway Velocity (葛京和马鲁里交汇站, 一号捷运线)
Pacific Place (柯拉娜再也站, 一号捷运线)
Glomac Centro (柯拉娜再也站, 一号捷运线)


融资

一、放宽首购族的贷款审批条件,增加举措帮助他们

在2016年,获得贷款批准是一个主要障碍,同时市场也缺乏适合一般购房者经济范围的实惠物业。因此,2017年的财政预算案推出了能减少贷款拒绝率的裁决,主要针对首购族。

根据2017年财政预算案,目前90%至100%的贷款额对购房者来说比较实际,从而每月收入仅3000令吉的子民可以获得29万5000令吉的贷款额,以往最多只能获得18万7000令吉的贷款额。

2017年财政预算案也提出了以下倡议,主要为协助首购族:

- 城市青年房屋计划(Urban Youth Housing)
- 我的美丽新家房屋计划(MyBeautiful New Home)
- 亲民房屋计划(People’s Friendly Home,简称 PMR)
- 人民组屋计划(People’s Housing Programme,简称 PPR)


马币下滑和供应过剩(为一些群体)提供购机

一、拥有“强势”货币的好处

即使马币价值不稳定,大马仍然成为外国投资者的首选地点,其中因为这里的房价比其它亚洲国家更低,增加了外国投资者的货币价值。

图表来源:国际房产指南

大型基础设施计划和城镇发展也是外国投资流入马的主要催化剂,其中大马城(Bandar Malaysia)发展计划、马新高铁、大马依斯干达特区(Iskandar Malaysia)等等都是吸引外国投资者到来的焦点项目。


二、获取物超所值的优惠

2017年将会是购房和租房的好时机,因为这时很多发展商迫切需要出售手头上的单位,避免建成单位卖不出去的现象出现;同时业主也纷纷会选择出租本身的单位来减轻每月的还贷负担,造成众多业主在寻找租户的过程中面对强烈竞争。

如2016年般,发展商继续推出能刺激销售量的努力,用各种奖励和优惠配套来吸引买家;其中包括回扣、折扣以及免费买卖合同房屋贷款的律师费用,这一切对买家来说都是好消息。

如果您是首次置产,请必阅读这五项您不得不知的房地产税务

那些正在寻找出租房屋的人会发现市面上的选择多不胜数,租金率也可能会比较低,因为业主们会通过提供更低的租金来吸引准租户。国家产业资料中心(NAPIC)2016年上半年的一份报告指出,“在当前极具挑战性的经济环境下,业务扩展缓慢,租赁市场预计将体验下行压力”。


三、把投资导向正方

虽然2017年的房地产市场情绪没有很理想,但只要把重点放在对的地方,要从投资中获得良好回报并非不可能。享有良好交通连接性,并靠近商业中心和教育机构的发展项目会是更好的投资选择。

国家产业资料中心指出,以公共交通为中心的发展项目在2016年上半年有上升的趋势,其中“沿着轻快铁(LRT)和捷运(MRT)航线以及靠近高等教育学府和商业中心的发展项目特别有租赁优势”。


结论 - 平稳缓慢的2017年

国家产业资料中心的报告解释说,由于地方和全球的经济和金融环境具高挑战性,造成2016年的房地产市场有疲软现象。即使如此,2017年的楼市被推测不会有太大的起伏(这可能是件好事,归你如何看待)。

但,市场也有改善的潜力,随着石油和天然气等贸易商品价格的上涨,国家产业资料中心报告估计国内生产总值会有4%至5%的增长率。

图表来源:国家银行 - tradingeconomics.com

另一方面,大多数经济和房地产专家预计马来西亚的房地产市场可能只会在2017年的第三季度或2018年开始回升,但只有时间可以证明这一点。


想知道专家们对2017年的楼市有何看法?那就赶快留意 PropSocial活动页面,即时知道所有预测研讨会和讲座活动的最新信息!



(Translated by: Yau Yin Wey, 10th January 2017)

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Thank you for the data and analysis. 

Couldn't agree more that there's a mismatch of supply and demand. Those crying property oversupply clearly don't understand what they were saying. LOL. But I'm still seeing the property oversupply will happen on the Q4 of 2019 or maybe 2020 where by that time, a lot of projects will be completed and delivered. Just my speculation on the property market. 

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Oversupply of medium-high end properties, undersupply of affordable homes.

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Currently is lower-end properties - hot..high-end properties - cold..

Some buyers even bid higher than for lower-end properties...why?




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Everyone is waiting for the turning point... hopefully it is not too far away. 

James bond craig junio2006 small

Good piece of article. Very informative summary. *thumbs up*

James bond craig junio2006 small

Hope this year would be a better year. Heard it'll get better after election (after merdeka) this year.

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@admin_ps thanks for sharing