房地产固然是个安全和稳定的投资，但要成为一个成功的投资者并没有那么容易。购买房地产前、置产之时，以及置产之后都有许多需要考量的因素。
其中一个最重要的考量便是，“这项投资是否值得？”
学习计算投资收益并且加以了解影响投资收益的各种因素，绝对是房地产投资者必学的技能。
房地产投资收益一般上会有两类，那就是租金收益以及资本盈利（也称作资本增值）。在这里，我们先探讨资本增值作为投资收益的衡量条件。
第一步：计算资本增值投资收益
当你把房地产脱售后，你所得到的资本盈利属于一次性的利润（损失），计算方式较为直接：
投资收益 = 净置产价，扣除净卖价，除于持有时间（年份）
净置产价包含置产所需的全数成本，加上房地产脱售前涉及的持有成本。净卖价则是扣除销售涉及的成本。
举例来说，你以50万令吉购下一间有地房产(包括所有律师费以及销售过程中涉及的成本)，并以65万令吉售出，所得盈利为15万令吉或是30%，对吗？其实并不然。
你还需要考量其他成本，例如装修费或装潢费（若有），交易以及律师费， 还有若你在置产后5年内脱售，就需要支付房产盈利税（RPGT）。较为准确的计算方式应为：
65万令吉（售价）– 50万令吉（置产价）– 7000令吉（律师费加上印花税 ）– 1.95万令(3%的经纪佣金) – 2.5万令吉 (装潢、装修以及其他费用) = 9.85万令吉
假设你的房子是在5年内脱售，则必须支付15%的房产盈利税，欲知房产盈利税详情，请前往 http://realestatemalaysia.info/how-does-real-property-gains-tax-affect-your-property-investment/
9.85万令吉– 1.4775万令吉= 8.3725万令吉
5年内回酬达16.75%，相当于每年平均3.35%回酬，与银行定存利率相近！不过，在持有房地产期间，你可以取得租金收入，将此计入的话，实际所得其实高于银行定存。
以上的计算方式是假设你以现金购屋计算，但并不是所有人都那么做。大部分人都是贷款购屋，这使得计算方式更为有趣。
以同一个例子计算，假设你向银行贷款90%，计算方式如下：
65万令吉– 45万令吉（贷款本金）–7000令吉 (交易费用) –1.95万令吉 (经纪佣金) – 2.5万令吉 (装潢、装修以及其他费用) = 14.85万令吉
14.85万令吉 - 2.2275万令吉 (15% 房产盈利税) = 12.6225万令吉(资本增值25.25%)
慢着……你在置产过程中只付出10%的头期款以及一些交易费用，或许仅为7万令吉，但相较所得，通过银行贷款竟然可以取得一大笔盈利！但别忘了还得计入贷款利息，不过，你也可以在持有房产期间借由租金抵消支出。
(以上仅为描述情况使用的数目，实际计算将因金额不同而有差异，欲知详情，请浏览 http://realestatemalaysia.info/important-things-first-time-property-buyer-in-malaysia-must-know/)
但在此提醒，你不能单靠房产融资赚更多钱，也需要考量其他因素，如相关房产的潜质、租金市场以及租金回酬，还有个人财务状况（若有突发状况，你是否有能力应对）。
什么是投资回酬良好的房地产？
这个问题只能依照自己的需求回答，你想把精力、时间以及金钱放在哪里？
由于变数很多，很难非常准确地计算你将获得的盈利。但作为指标，大部分投资者会与低风险投资如银行定存以及雇员公积金派息相比。因此你的房地产投资应该要给你带来更好的回酬，否则，不如将钱放在其他投资工具，也无需劳心，不是吗？
如何选择投资回酬良好的房地产？
许多人因为一时的冲动而购屋，这些人往往是在市场大热之时入场，但错误的决定将会降低你的投资回酬，甚至让你蒙受亏损。所以，在做置产投资前请一定要做好功课。
这里有一些需要被考量的重要因素：
1) 房产市场景气周期：房地产的价值跟随景气周期而起落，了解市场走势有助你以最佳价格购入房产。
2) 地点：最佳地点一般靠近公共设施，如学校以及商店。人口不断增加的地区则是人们的投资热点。
3) 邻里社区：邻里社区影响租户类型，这将影响你的租金收入以及投资回酬。
4) 房地产：寻找拥有需求的房地产，这或许并不容易，但只要仔细做功课，就能找到社区中人们最喜欢的房屋类型。
综合上述，谨记房地产投资缺乏流通性，因为你不能随时套现。房产投资是个长期负担，因此你的投资策略也应以长远计策作为考量。并且希望置产短期内套利将是灾难的第一步，因为这并非正确的想法。
若你计划加入房产投资的行列，这些只是部分考量因素。随着经验的累积，你将发现更多房产投资的诀窍，并能做出更好的投资决策。
在下一篇文章中，我们将继续探讨相关课题，并进一步探讨租金收益的计算方式，请勿错过！
(Translated by: Yau Yin Wey, 10th December 2015)
