随着近几年来马来西亚公共交通设施的快速扩张,再加上直到2020年的连串未来计划,造成这些交通设施附近的产业不断的增值。其中,最主要的因素在于,这些车站对于周边社区的居民和潜在买家而言,是一项资产,况且也是“主要的交通”。
然而,当周边地区的房产市场价值日益增长,甚至超越潜在买家和目标收入群体的购买能力时,MRT计划将无法达到真正的目的。因为此计划旨在将中收入群体(M40)以及低收入群体(B40)的人民,连接至城市地区。
由治理与政治学研究中心(Cent-GPS)在最近的一项研究“捷运报告:捷运站周围住宅的负担性”显示,在双溪毛糯 - 加影捷运站一带的周边房产价格,远远超出了M40和B40群体的财务负担范围。
“假如我们以1,000平方英尺的服务式公寓为例子,由于靠近捷运站,所以房产标价60万令吉。不过,基于每月需要缴付大约2,600令吉的贷款,因此还是很难脱手售出。”据Cent-GPS报道。
“多数乘搭公共交通工具的人都会对这笔款项啼笑皆非,因为他们根本无法承担这笔负担。”
捷运站附近的房价高得离谱
(资料来源:: Cent-GPS)
**中位数收入以及每平方英尺的中位价格 (以1,126英尺的公寓为例)
“当我们沿着双溪毛糯 – 加影(SBK)线的31个捷运站,评估每个站各1公里以内,每平方英尺的房产价格时,我们发现当中的房产,并没有一项符合B40群体的标准。” Cent-GPS战略及联盟总监Zaidel Baharuddin表示。
至于M40群体,他也补充说:“在全部朝向加影的捷运站中,只有31个站点中的其中8个站点的房产,能够归类为可负担范围。”
根据Cent-GPS的研究表明,最昂贵的房产莫过于位于白沙罗市中心捷运站附近的物业。距离捷运站1公里内的房产平均价格为400万令吉,使得这些房屋仅能满足1%的马来西亚人口需求。
Cent-GPS的这项研究也令人惊讶的发现,在双溪毛糯以及珍珠园捷运站的房产价格“高得离谱”,即使这些区域并非归类为高档社区。
“这些捷运站附近普遍上并非高档社区,只不过,捷运站周围新开发了一连串的半独立以及独立式洋房,使得这些房产的价格高得让人望尘莫及。” Zaidel说。
位于捷运站1公里范围内每平方英尺的房产平均价格。每平方英尺400令吉的中位价格是M40群体所能负担的能力范围。(资料来源:Cent-GPS)
低乘客量,高房价
自从捷运站第二阶段开始运作以来,在这一年多的时间内,SBK捷运站一直都维持着很低的乘客量。在2018年3月,该路线每天都为14万乘客提供服务,“远远低于25万乘客的盈利目标。”根据Cent-GPS的报告显示。
因此,Cent-GPS试图获得更多的信息,关于捷运站附近的房产,应该如何以及是否能让两个主要的目标群体(M40和B40)受惠,确保MRT着重服务于这两个主要群体。
不单如此,该研究还发现,出了高价以外,捷运站附近的房产也不益于家庭入住。
报告也指出:“当你在捷运站附近见到经济实惠的房产时,再看看它的尺寸,你就会发现,很少捷运站的房产尺寸能够容纳得下一对夫妇加上一个小孩的空间。我们假设一个年轻的家庭需要1,000至1,500平方英尺才能生活得舒适,还是很少捷运站的房产得以提供所需的空间。”
“而且,就连负担得起的单身人士最多也只能够居住在700平方英尺的公寓内。”
此外,由Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA)所推出的主要房屋计划也不在任何捷运站1公里的范围内。“看来那些在捷运站附近所建设的新发展,并非针对中等收入群体或普通人。M40以及B40群体并没有从中受益。” Cent-GPS也补充说。
(照片来源:myMRT)
只有少数群体受惠?
根据Cent-GPS报告指出,MRT计划已经花费了大约360亿令吉的税款,因此,它的成功对于马来西亚公共交通的未来发展至关重要。
“如果这项研究得以确凿的指出MRT计划的失败之处,那么,在执行马来西亚的公共交通计划时就不会历史重演;这项计划的出发点是好的,为了与绿色能源世界保持一致,遗憾的是受到糟糕的地点规划所影响。” Cent-GPS表示。
报告也指出,社会流动是建立一个包容和相对平等国家的主要因素之一。“无论是透过条规或对话,政府有必要解决捷运站周围房产价格过高的问题。为了方便B40和M40群体乘搭交通工具,这项措施绝对势在必行。”它补充道。
Cent-GPS最后的总结是:“国家计划不能只是惠及少数,而是应该让众多群体受惠。”
(Elmia Kayok 报道)
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