Dengan pasaran hartanah lebih cenderung ke arah perumahan kos rendah dan sederhana disebabkan pengguna semakin mengelak hartanah mewah, semakin ramai pemaju kini mengikat perut dengan jangkaan margin keuntungan yang lebih rendah di dalam segmen-segmen tersebut.
Ini dapat diperhatikan di dalam unjuran 2019 oleh LBS Bina Group Bhd, di mana syarikat hartanah dan pembinaan itu telah menetapkan sasaran jualan sebanyak RM1.5 bilion untuk tahun akan datang, iaitu revisi ke bawah sebanyak 17% berbanding dengan sasaran tahunnya 2018 sebanyak RM1.8 bilion.
Pertumbuhan jualan menjadi sederhana
Angka ini adalah lebih kurang sama dengan prestasi jualannya pada 2018, iaitu RM1.53 bilion. Hartanah di Lembah Klang telah menyumbang 90% kepada jualan ini, di mana 63% berharga di bawah aras RM500,000. Ini berikutan pertumbuhan pendapatan jualan untuk empat tahun berturut-turut bagi pemaju tersebut, meningkat dari RM645 juta pada 2014 ke RM1.43 bilion pada 2017.
Pelancaran hartanah berharga lebih dari RM1 juta terdiri daripada hanya 1% dari portfolio LBS Bina, kata Lim.
“2018 merupakan sebuah tahun yang mencabar kedua-dua di peringkat tempatan dan antarabangsa, disebabkan faktor-faktor seperti pilihan raya umum, turun naik harga minyak mentah dan minyak sawit serta perang perdagangan AS-China yang berterusan serta ringgit yang semakin lemah,” kata pengarah urusan LBS Bina, Tan Sri Lim Hock San.
“Walau bagaimanapun, masih terdapat permintaan asas yang kukuh untuk unit-unit mampu milik serta berkualiti. Strategi kami adalah untuk memfokuskan ke atas unit-unit mampu milik di kawasan perbandaran yang matang dan dapat mengekalkan diri. Ini terbukti mendapat sambutan oleh pasaran dan telah membantu kami mengharungi keadaan pasaran yang mencabar.”
Selain daripada segmentasi, pemaju juga berkongsi yang pengurusan margin keuntungan akan menjadi bahagian teras strateginya pada masa hadapan, sebagai sampingan kepada sasaran jualan tahanan yang telah ditetapkannya untuk 2019.
Beberapa inisiatif yang telah diambil LBS Bina untuk memaksimumkan margin di tengah-tengah jualan sederhana termasuklah pelaburan di dalam kilang konkrit pratuang serta pengoptimuman reka bentuk projek selain dari pengurusan teliti harga tanah.
Mengoptimumkan kos operasi
Para pemaju yang menggunakan IBS termasuk Gamuda Land dengan kilang Gamuda IBS nya di Sepang.
Menurut Lim, kumpulan tersebut akan melabur sehingga RM30 juta untuk sebuah loji pratuang kekal berkeluasan tujuh ekar yang mengeluarkan panel konkrit di Nilai, Negeri Sembilan, tahun ini. Ini dilakukan melalui usaha sama di antara Sany (M) Group dari China dan Malaysian Generation Builder (MGB) Bhd, di mana LBS Bina mempunyai 55% pegangan.
Loji ini akan menghasilkan 2,000 panel konkrit pratuang setahun, menjadikan jumlah output keseluruhan ke 4,000 unit setahun dengan kerjasama sebuah kilang lain di LBS Alam Perdana, Selangor.
Juga dikenali sebagai sistem bangunan perindustrian (IBS), elemen pratuang boleh menurunkan kos serta meningkatkan standard keselamatan bagi pemaju dengan mengurangkan keperluan tenaga pekerja, bahan dan pengangkutan. Lain-lain pemaju yang telah mengguna pakai elemen pratuang atau IBS termasuk SP Setia Bhd dan Gamuda Land Sdn Bhd.
“Selaras dengan pengurusan margin, kami telah meminta cabang pembinaan kami untuk memaksimumkan aspek reka bentuk projek-projek kami dari segi bahan dan lain-lain, tanpa mengurangkan standard serta mengambil kira faktor kejuruteraan seperti pemuatan, kata Lim kepada PropSocial.
“Dari segi kos tanah, banyak dari tanah kami telah diperoleh bertahun-tahun dahulu semasa harga masih murah, dan inilah yang membenarkan kami menawarkan harga yang lebih rendah.”
Pemaju tersebut menjangka bahawa langkah-langkah ini akan membantunya mencapai sasaran jualannya iaitu RM1.5 bilion, selain dari RM1.75 bilion jumlah jualan belum dibil yang telah dibawa ke hadapan ke 2019.
Pemaju akan melancarkan projek dengan jangkaan nilai pembangunan kasar (GDV) sebanyak RM1.82 bilion pada tahun akan datang. Ini termasuk rumah teres dua tingkat di LBS Alam Perdana, Selangor dan Bandar Putera Indah, Batu Pahat, serta kondominium Residensi Bintang Bukit Jalil dan rumah mampu milik di Cyberjaya.
Pelancaran di Lembah Klang akan menyumbang sebanyak 88.4% dari seluruh pelancaran ini, sementara di Perak sebanyak 7% dan Johor 4.6%. Pada masa ini, syarikat mempunyai 17 projek yang kini dijalankan di seluruh negara, dengan jumlah GDV sebanyak RM3.7 bilion.
(oleh Aliff Yusri, 8 Jan 2019)
