2015 flashback
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2015 年已经结束,2016年会带来一个新时代的曙光吗??房地产“大师们”基于历年来的调查和房地产历史,再次纷纷提供“专业”的预测,因此产生了很多相互矛盾和一些又没那么相互矛盾的结论。艰辛地把房地产新闻和报告翻查一番后,以下是2016年房地产前景的简短总结版本。

但首先,让我们先回顾2015年的房地产业所面对的问题:

2015年房地产业回顾

- 2015年4月1日,消费税(GST)实施于房地产的采购,造成消费税实施前房地产销售量下降,和消费税实施后人们带着的’等着瞧’态度。

- 严格的贷款要求导致高贷款拒绝率,主要影响了中等成本发展的贷款申请。

- 中档发展的销售量放缓。

- 很多发展商延迟了新发展项目的推出,目的是为了要等待市场转好。

- 有意的购房者面对负担能力的问题。

- 房地产价格通胀

- 153,000 间一个马来西亚人民房屋机构(PR1MA)的实惠房子绝对不足以应对至2015年7月一共有的1,016,000项申请。

2015年的总结

- 房地产市场低迷及缓慢。

2016年的新开始

房产市场在2015年闭上安静的一幕,迎接了2016年的到来。有着那么多的房地产讨论和意见,有的预测相互矛盾,有的却让人赞同。可是,很多的分析家都一致认为2016年的房产市场增长依然缓慢。

相对悲观的一面

2016年估计又是另一个房地产业平直的一年

马币的持续贬值和不明朗的经济环境继续对买家和投资者的情操造成巨大的影响。但这样有可能会改善2016年的房地产交易,让首次购房者带来更多的优惠配套。其中的一些优惠包括免费赠品,如:冷气机、名牌厨房、漂亮浴室、回扣、折扣、免费律师费以及免费转移协议(Memorandum of Transfer,简称MOT)费用当作’迁入奖励’,这些种种你不会在房地产市场兴旺的时候得到的优惠!一些发展商甚至给购房者选择购买备有家具的单位,还让买家选择“淡模式”、“暗模式”或从发展商的目录本中选择自己喜欢的衣柜!简直是乐无比啊。。。

较弱的投资者情操导致房产供应过剩

在所有被购买的房地产项目当中,只有54%是真正的购房者;这意味着其余的46%是投资者。随着疲软的市场情操、缓慢的销售量以及据说中等和高端发展的供应过剩,发展商可能会开始推出更吸引人的销售配套,来确保他们的产品均有销售。对购房者来说,这是一个重大的好处。

一个更好的租赁市场;这需取决于你站在哪一方

由于市场逐渐变得迷茫,以及缺乏持有能力的房地产投机者为生活的开支而挣扎,房屋的租赁价格推测会下降。这是因为业主都会争着把自己的单位租出以得到额外的收入帮助支付他们的房产贷款。再加上出租的单位供过于求,房产租赁价格预料将会下滑。想租一个更新、更大、更好的房子? 2016年可能就是时机最好的时候。

资料来源:第一太平戴维斯研究(Savills Research)

房产业销售预测仍然会继续缓慢

房地产市场在2012年的成交量下降了6%,而在2013年则有7%的下降。2014年时,市场的成交量继续下滑,销售量更下探8%。2015年的数据未经证实,但根据2015年11月的一个新闻发布会上所报告,当年的总交易额有进一步下降的现象。虽然房地产市场的成交量减少,但据报道,2015年第四季度的交易价值却有所增加。这代表中等收入阶层的人士已经不能负担房地产的价格,但高收入人士依然能够继续购买高档的房产。

房地产成交量预测还会在2016年见证进一步的下降。正因为如此,每个人都在不厌其烦地讨论市场的“过剩”和缓慢的房地产市场是一件坏事。但它是否一个确实的问题,还是上述观点只是来自于特定的购房者市场?请继续阅读以找出答案。。。

房地产价格仍在通胀,但膨胀率正放缓

根据国家产业资料中心(NAPIC)报道显示:

-2015年第一季度:2015年第一季度的马来西亚房屋价格指数比起2014年第一季度时上升了4.1%。

- 2015年第二季度:2015年第二季度的马来西亚房屋价格指数比起2014年第二季度时上升了5.9%。

- 2015年第三季度:2015年第三季度的马来西亚房屋价格指数比起2014年第三季度时上升了5.4%。

根据全球房地产指南(Global Property Guide)的报告显示:

二手房产是个不错的购买选择

二手房产市场未被探测的理由是其较难的入场要求-譬如资金不足给予律师费、首期、评估费等等。对于那些拥有足够资金,并希望购取梦寐以求的二手房产的人们,这里有一项好消息。由于市场需求转弱,二手房产的市场价格于2015年下降达15%。对买家来说这是一间好事,对卖家来说则是一个没那么好的消息!

不幸中的不幸是,房地产市场在2016年也同样会像前几年一样灰蒙蒙的。但是,黑暗中总会有一线光明,所以让我们来看看2016年房地产市场潜有的一线希望。

相对乐观的一面

正在寻找你的第一间家?2016年可能是你最好的时机

房地产价格偏于稳定,不太可能在近期内大幅度地上升(一些发展商也如此认为),而且价格还可能会在近期内停滞下来。由于现在市场的气氛缓慢,所以有众多的房产种类供选择。发展商也纷纷推出更吸引人的销售配套以增加销售量;这是因为他们毕竟需要满足他们的股东。所以,如果你正想购买你的第一间家,今年必定要睁大眼睛四处看看。需要一些帮助以做出选择?这可能可以帮到你

长期的房产投资? 现在开始吧。

年轻、精明且口袋里装得满满的货币(或否)的你是否想要做个长期的房地产投资?现在正是时候。基于历史研究的报告,房地产价格遵循一个循环的周期。2016年可能是房产市场的黑暗期,但房产价格有望于2017年或2018年回升,并在2019或2020年再次达高峰。所有新的发展项目需要3至5年的时间完成,因此现在购买新推出的发展项目是你在四至五年内能最快赚取盈利的最好选择。

房地产价格的稳定化和充足的选择

你真的很想、很想购取一间房子,但是几个月后才会有足够的资金?幸运的是,现在的发展项目正多得是而且房价正趋于稳定,所以无论你是在2016年初或年底购买房产,你都不会损失太多。实际上,房产价格还可能还会继续停滞,直到2017年。

因此,每个乌云的背后确实有一线光明;而至于你能否看到2016年房产市场的一线希望,取决于你是买方或卖方;尤其是如果你是一个渐渐失去持有能力的卖方。正所谓“好景不长在,好花不长开”,如果你正面临着太多的困难,不妨尝试把房子再融资或以较低的价格售出,以弥补你部分的贷款。总有一天,你的耕耘必定会有回报。欲了解更多有关于再融资,请阅读再融资的终极指南文章。

鲨鱼会出现于有血的地方,而看在我们马币汇率弱化的份上,大马房地产市场对喜爱高风险的外国投资者来说具有很强的吸引力。我们来看看这些投资者在大马的市场看见了什么。

偏好高风险的外国投资者因马币汇率的弱势而大量涌入?

弱势令吉有利于外国投资者

如果与香港、新加坡和日本这些国家相比,马来西亚令吉货币一直都是较弱势的亚洲货币之一。当前不明朗的政治情况更进一步弱化了令吉,让外国的投资者更轻易地进入大马市场。

马来西亚的房产被认为-“便宜”

由于一些国家如香港、新加坡和日本面临严重的缺乏土地问题,这些国家的房地产价格一直都是天文数字。在香港,平均一间500平方尺的一室公寓销售价格约港币一千万元。再加上港币比起马币汇率的较强势,港人把马来西亚的房地产投资当作儿戏看待,这一点也不出奇。

最受欢迎的退休国家之一 - 马来西亚排名前三名

弱势的令吉、相对较低的生活成本、美好的热带气候,这些种种的原因让很多寒冷国家的退休人员选择大马为退休目的地,发展商也开始认定这个潜在市场,并以适当的发展项目回应这市场的需求。对漂亮的退休家园有感兴趣?请阅读此文章

政府控制国外买家

由于马来西亚政府对外国买家有制定限制,本地人不会被外国买家赶出市场。一些裁决包括否决外国人购买土著单位,以及禁止发展商出售10%以上的非土著单位给外国买家。

此外,政府也限定价格限制,最低价格上限因地区和州属而异。然而,普遍的共识是外国买家只允许购买一百万令吉或以上的房子。至于商业和工业物产,最低的价格上限则为三百万令吉。

在政府的同意之下,特定的地区针对外国买家可能有不同的条款,譬如 D’Pristine @ Medini Iskandar 的住宅发展项目是不受最低价格上限所限制。在槟城,北海的住宅房产最低价格上限为一百万令吉,而槟岛的最低价格上限则为两百万令吉;另外还附加3%的征收费用添加在一万令吉的个人申请费用上;公司的申请费用为二万令吉。

结论

所有的报告和分析都把2016年房地产的前景归结为几点:

-市场将保持疲软。 

-销售将保持缓慢。 房地产的通胀率明显放缓(好!)。 

-今年不适于售卖房产。。。

-。。。但它是你购买第一间家或做长期投资的好年头。 

-今年是购买二手房产的好时机。 

-今年的租金价格会下降。 

-今年的房产销售配套可能会变的更具吸引力。 

-缓慢的市场将只影响那些没有持有能力的一群。

-资金充足的投资者不会受到影响,他们甚至可能会因为发展商所给出的最佳优惠而购买更多的房产。


(Translated by: Yau Yin Wey, 20th January 2016)

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(这篇内容已被作者删除)

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Agree, timing must be right. U must also have the ability to hold...

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2016 Property Market, A tough year ahead?! 

 Would it be Crash/Slump in 2016? A crash is marked by sudden sharp drop in prices and a sharp rise in interest (currently about 4.6% vs 14%+- 1998). Less likely to happen. Landed properties should be holding on or less affected. The main concern is the holding power and income sustainability of those investors who the entry level are around 3-4 years back.

Many industry experts said and commented in recent months, the property prices are expected to experience a “moderate drop” or "flat demand" this year as demand dwindles and auctions of foreclosed properties add to the existing oversupply. Global economic situation is expected to worsen for 2016 to 2017. Many lay-off amongst the big companies too.

Recent discussions and topics with property-related professionals and fello friends working as estate agent, property market seems to heading to a downturn in a great speed. Undeniably and it is a factual fact now. The most-hit would be those newly completed stratified properties (if "inflated-price")) as it is most developed since last couple of years.

Currently, some newly completed developments' prices are almost heading back to "Square One" or even lower if the developer's selling prices were "over-priced". DIBS package did give a bad consequence now to many property investors.

DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) seems to be a "betting bonus" for many investors or those young or group-investors or "property-GURUS" or property-flippers. Developers' discount and free package did play the nasty roles too.

Auctions of foreclosed properties are also getting less attentions from Bidders/investors. Bidders are staying away from auction properties market. Banking halls are getting lesser crowd. Retailers are also facing tough time now. GST did played its part but at the wrong side.

2016, a wrong timing for property investors, time will tell or is telling now? A drop is expected. A double-digit decline? The bad news is, the decline is happening now and generally 5-15% have been recorded. Anticipating 2016's 2nd & 3rd Quarters will be very challenging and tough months for all the investors. Hopeful 4th quarter would be at the bottom out.

Or 2016 should we considered as Property-Price-Correction-Year? Every property circle, there will be 1 to 2 years for property price correction. Correction should be considered healthy for our property market in the future.

Even when time is bad, people buying too. Time to grasp a good property now? Yes, if you can get below market properties. A double-digit lower? A good buy always if the location is good. Just study the current trend of Auction data when free, it would tell the actual fact of the "most probably price" or "most probably PSF" for a location.

Hopefully, the property market 2017 would return to its good track soon. Current government fiscal policies are hopefully making extra injections to our economic and at the end provide a good year ahead to all of us.

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Wow, super informative. Thanks for sharing, @propertyX  :-)