自2013年底，依斯干达特区的房地产市场从超高速的增长周期走向逐渐放缓的趋势。再加上，依斯干达特区发展局（IRDA）还宣布将与三大中国发展商联手于依斯干达特区发展超过107,000间高楼房产单位。
对此消息感到震惊，惊慌失措的投资者和房主开始停止涉足房产市场。发展商的销售廊人潮几乎在一夜之间大量减少，市场也瞬间冷化。
盲目无头绪地以低前期现金购买房产的炒房者，逐渐开始害怕，担心必须在楼价低迷的时候把房子售出，有些焦急的卖家甚至还愿意亏本出售，为的只是要尽量换回他们所付出的金钱。
媒体和专家都纷纷发表，依斯干达特区欲在2020年成为世界级大都市的梦想也走到该梦醒的地步。他们预测，依斯干达特区虽然将建满耀眼的新建筑结构，但是最终却会空无一人。
结局会是如此吗？
为了清楚了解依斯干达特区如今的情况，我们必须回顾至2006年，创造依斯干达特区持续专业发展计划（CDP）的时候。
跟据该 CDP，依斯干达特区目标为发展该区的两个主要经济实力，那就是制造业和服务业，60%的制造业由电器、化学物、和食物加工领域作为主要经济支柱。
这一点为何关键？因为强大的经济实力会提供就业机会，而就业机会将带进更多的人口，有了人口即会有更多的商机和更快速的人口增长。
把焦点快进至2015年，房地产价格已经下跌了超过8个季度，情况令人担忧。然而，其他的城市发展统计数据却显示了另一回事。
一、制造业与服务业是依斯干达特区的主要增长动力
首先，依斯干达的主要经济增长是于服务业和制造业，而不是房地产业。正如以下图表所显示，自2012年来，依斯干达特区的总承诺投资依然维持在400亿令吉（33%）。
那为何房地产价格会先迅速上涨？原因在于，在大型服务企业能够进入这一区之前，首先必须先有完整的道路、基础设施、和一定数目的工人和消费者。所以，房地产业和制造业成了依斯干达特区的第一波增长。
制造业于2013年见证了巨大的增长率，这是因为新加坡政府开始鼓励新加坡工厂搬迁至柔佛州。从那时起，制造业就以每年数十亿令吉缓慢但显著地增长。
另一方面，服务业每一年都有突飞猛进的增长率，平均每年都以200亿令吉的进度增长着，因这里每年都有崭新的主题公园、购物商场、和办公大楼被堆出。
主要企业如微软（Microsoft）、凯德置地（Capitaland）、谷中城美佳广场（Mid-Valley Megamall）、佰乐泰集团（Paradigm Group）以及惠勝集团（Hatten）－世界广场（Capital 21），全都于依斯干达特区确立了各自的存在，并计划在此设立3家大型广场，预计将于2018年完成。
二、国际企业都在依斯干达特区放入更多的投资
截至2015年，依斯干达特区的总承诺投资为1565.1亿令吉，当中只有约50％已实现，其余的尚未实现。
这数目是依斯干达特区想于2025年达到的总投资额的41%。单单在2015年期间，虽然面临充满挑战的经济环境，依斯干达特区发展局（IRDA）依然成功达至其300亿美元的外资目标，即使靶目标每年都在增高。
这代表着，跨国公司和中小企业都对依斯干达特区成为国际市场的想法越来越感兴趣，即使有一些投资者，甚至柔佛子民依然对其长期前景感到质疑。
在2015年期间，我们看见微软（Microsoft）、日本食品公司（Japan Food Co）、保健城市（Healthcare City）、碧桂园森林城市（Forest City）、柔佛清真园（Johor Halal Park）等计划宣布了将在此进行数十亿美元的投资。
三、依斯干达特区的工业房产需求日益上升
虽然住宅房产的需求可能会有所下降，但是一个仍然继续在这个经济不景气的时候跑赢大市的便是工业投资。
综观2014年的统计，柔佛州的制造业投资远远超过了大马其他州属的100％。
这些记录的数据显示有愈来愈多的就业机会，而且工业部的服务和房产需求也不断在上升。
新加坡近期内实施了1000令吉的外籍劳工税，公司必须为每位外籍员工，每月缴付给政府这项外籍劳工税。随着这项新政策的实施，商家纷纷面对着巨大的压力在设法搬迁至低人力成本及有类似基础设施，而靠近新加坡的地方。依斯干达特区恰好成为了他们的最佳地点。
柔佛州的工业房产供应相对于其他类型的房产供应明显来得有限。依斯干达特区的已竣工工业项目几乎已经被一扫而空，这显示很多企业对出租或出售的立即可用空间需求量非常高。
四、中国发展商可以出售给中国国民和新加坡人
为什么这一点极为重要？这是因为中国发展商负责建设很多依斯干达特区内的高楼发展单位（>15,000），而这些单位的价格范围都超出大多数大马人的薪水上限。如果这些单位无法售出，将对市场经济和心理带来很大的负面影响。
相反的，正如我们现在所看见的，尽管市场如此恶劣，一些如碧桂园森林城市（Forest City）、碧桂园（Country Garden）、甚至富力公主湾（R&F Princess Cove）的发展计划每月依然有单位被出售给中国国民和新加坡人。
然而现在我不会推荐这些房产作投资用途，因为大多数的当地人都负担不起这些单位的价位。然而，外地人投资于这些计划用作自住房子或度假屋，能够推动市场的增长，并为本地人民确保中国发展商拥有健全的战略，把剩余的单位递交给外国投资者。
五、可负担和超级豪华的房产价位日益攀升
大家可以看看统计数据作证明，别单靠我所说的话。
“在2013年，共有74,153项成交住宅房产交易，这些交易价格介于200,000令吉至500,000令吉之间。而在去年，成交数目上升至102,082。显然，市场对可负担的房产需求超乎［高档房产］价位上百万令吉的房产。” 财政部副部长拿督蔡智勇在推出由国家产业资料中心（NAPIC）提出的2014年房地产市场报告中指出。
柔佛州政府也致力建设28,000间廉价房屋单位供低收入阶层的家庭，并在2016年开始执行可负担房屋计划。这些房子的价位都预计将低于市场价格的20％以上，只限于总家庭收入低于10,000令吉的家庭。
预计在2016年时，50%以上的银行贷款申请会被银行拒绝。当申请人士不成功获取中档房产的贷款时，将来的市场需求预料会增加，而许多购房者都会寻找成本更低的单位。事实上，NAPIC的最新数据显示，价格介于400,000至500,000令吉的房产最近经历了17％的交易涨幅率。
更令人惊讶的是，价格一百万令吉以上的房产也在2015年的第二和第三季度出现48%的交易价值增长。这即可能是因为外国人在马币弱势的时候趁机进入市场，纷纷抢购对他们来说价格实惠的房产。
不过，我对政府近期内所实施的裁决感到特别担忧，那就是价位介于300,000令吉或以下的房产只限于首次购房者。我觉得此裁决将导致发展商故意把房产价格设在恰好多于300,000令吉的价位，这是为了在现今艰难的市场中吸引更多的买家。发展商如此的动作，无论是对首次购房者还是重复购买者都不是一件好事。
所以总结来说。。。
依斯干达特区至2018年陆续都会有新的发展项目，这看起来可能会有供过于求的局面，但我们必须考虑到：
i）依斯干达特区在服务业和制造业正开始经历快速的增长，当中包括了几项数十亿令吉的项目，预计将在2016年大幅增加至少40,000的人口。
ii）预计将贡献最大于房地产市场的中国发展商，他们主要的售卖对象是外国人，而且外国人也不断地做出购买，因此不会对本地的销售市场带来很大的影响。
iii)工业领域的增长依然强劲，市场对工业房产的需求也继续在这个经济时期不断地上升。
iv）尽管柔佛居民和房产专家对依斯干达特区的前景有着负面的看法，然而愈来愈多的国际企业每年都增加于该区的投资，因此在外资方面我们也已上了正轨。
v） 经济实惠的房屋如今供应不足，而发展商也纷纷把视线转移至建设更多的可负担房屋，以满足这些市场的需求。外国人也逐渐专注于本地的高档房产市场（超过马币一百万令吉）。
。。。而且我们还没谈到即将在2018年完成的三家大型广场、即将在2019年完工的新加坡捷运航线、还有预计在2020年完成的隆新高铁。
依斯干达特区的发展是否只是一个假象？亲爱的读者，我请各位根据这些信息自己做出判断。
Rachel Lim 是 Community of Real Estate Investors (CORE) 的创办人，她坚信人们能够通过房产投资为人生加值。CORE 为投资者提供一个良好的平台，让他们能够明智和安全地投资。CORE 的使命是要建立一个繁荣的房地产投资者社团，让社团里的人能够无条件地互相帮助对方；由一家房地产投资者所创办的公司在背后做支持，为房地产投资者服务。
Rachel 将会在即将举办于吉隆坡、柔佛、和槟城的两天房地产投资盛会“Property Stratagems”中做出演讲。邀请大家到那里与她和其他大马的超级投资者会面。Rachel 将会涵盖与揭露更多有关于依斯干达特区的惊人真相以及该计划于2016年的发展方向。
其实有些时侯，你只是需要伸出双手把握机会，就能掌握一切。别让此机会溜走吧！
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