租金收益和物业增值向来都被认为是房屋投资者购屋的主要考量因素。
然而，在巴生谷一带由于屋价及房屋供应量的增长，影响了非有地住宅（如公寓）的租金收益率。
其中在过去享有较高房屋增值的地段，现在都能看见疲弱的租金收益率，有的甚至比一般定期存款利息率还低。
尽管如此，还是有少数非有地住宅依然幸运地享有较高的租金回报率。
根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示，隆市区有46座公寓在2015年享有5%以上的租金收益率。
国家产业资讯中心列出同年租金收益率排名前15位的公寓名单，其租金收益率从5.7%到高达8.8%。
一、Menara Putra
二、Casa Kiara II
三、U-Thant Residence
四、Seni Mont Kiara
五、Mont Kiara Astana
六、La Grande Kiara
七、Golden City Condominium
八、St. Mary's Residences
九、Bukit OUG Condominium
十、Gateway Kiaramas
十一、Hartamas Regency 1 和 Hartamas Regency 2
十二、Kiaraville
十三、Endah Regal
十四、Vista Magna Apartment
十五、Putra Majestik
而相关公寓都分布在吉隆坡城中城（KLCC）、满家乐（Mont Kiara）、怡保路（Jalan Ipoh）、杜达玛斯（Dutamas）、甲洞（kepong）和大城堡（Sri Petaling）地区。
5个表现最佳的公寓分别是 Menara Putra (8.8%)、Casa Kiara II (7.5%)、U-Thant Residence (6.9%)、Seni Mont Kiara (6.6%) 和 Mont Kiara Astana (6.6%)。
Zerin Properties 的研究与资讯部门主任 Roja Rani Applanaidu 表示。箇中原因就是相关公寓深受外籍人士欢迎，尤其是满家乐（Mont Kiara）和金地花园（Hartamas）区地理位置优越，且邻近国际学校。
他同时表示，相关公寓地点优越也是租金收益强劲的主因、除了靠近吉隆坡市中心，也可方便到达各商业金融中心以及各种设施包括学校、餐馆、商场、医院等等。
而且相关公寓因为贴近公交设施尤其是轻快铁，所以其租住需求量都一直高企不下。
另外，大马仲量联行（JLL Malaysia）主管 YY Lau 也补充，满乐家因为房产的建筑美观、有宽广的公共区域、绿化的环境和舒适的生活元素，让其成为相对优秀的居家选择。
至于那些寻求高租金收益率房产的买家，其实也需要关注相关房产的管理成本，因为这也会影响到租金收益率。
尤其对于中高端物业，投资者需注意把管理及维修成本也纳入计算当中。
因为相关成本可能会把您的租金收益率拉低至5%或以下。
除了满家乐以外，One Sunterra Properties 机构负责人 Terence Yap 认为围绕吉隆坡市中心的地段因为其交通网络发达，容易连接各个主要道路和高速公路还有轻快铁站，所以深受中产阶级收入人士的喜爱。
他也补充，隆市中心周边地段鉴于其地点优越，已经成为了投资者的首选。
所以即使是吉隆坡城中城（KLCC）地带，房屋价格也出现下滑，且业主也正在寻求卖屋套现，藉以吸引收益。
而在旧巴生路的郊外岭花园（Taman Desa）也因为地点处于吉隆坡和八打灵再也之间，被认为是房产要地。
不仅如此，除了各主要地标如谷中城（Mid Valley City）、吉隆坡生态城（KL Eco City）和孟沙南城（Bangsar South）之外，郊外岭还与未来的发展项目如马来西亚城（Bandar Malaysia）和马新高铁 (HSR) 位置靠近。
鉴于现今经济不景气，中期内的租金收益增长或会因屋价高企而受到抑制。
因此，如果经济继续疲弱、就业率受到影响，那吉隆坡市区的房屋租金和收益率预计将难以上涨。
不过，靠近公交设施和商业金融中心的非有地住宅仍然会继续开出更高的租价和收益率。此外，已发展成熟的社区像孟沙（Bangsar），白沙罗（Damansara）和八打灵再也（Petaling Jaya），因过去显示的资本增值记录，也将继续保持其居住率，但收益率可能就不比以前有吸引力了。
(Translated by: Gabriel Yam, 25th August 2016)
