若先生（Mr. Ruo）是一位热情的宝可梦训练家。为了让自己能成为最棒的宝可梦训练家，若先生在市里最繁忙的购物中心之上方租了一间一室概念单位（studio），在那里他能常常捕获稀有和熟练的宝可梦精灵。
若先生以为他最大的挑战是成为最棒的宝可梦精灵训练家，但他最大的挑战反而是他所租下的单位。由于单位的窗口和天花板有漏洞，因此雨水总是流入屋里。若先生把其大部分的时间用来清理漏水所造成的多次小型闪电水灾，使他没有额外的时间和精力去捕捉和训练他最喜欢的宝可梦精灵们。
若先生向其房东，Faizal 讲述了他所面对的难处。但令若先生感慨的是，Faizal 不但没有主动要修理这些瑕疵，反而还指责若先生没有尽责任保护好房子的窗户和天花板。
此外，Faizal 还要求若先生在14天内修好这些缺陷，否则他将会终止租赁契约，并会强制要若先生离开该单位。Faizal 还声称若先生会丧失他之前所付的押金，而且还必须赔偿剩余六个月未满租赁期限的租金，以补偿 Faizal 的损失。
在雨水持续从天花板和窗户漏下的当儿，若先生正努力地仔细审查他的租赁协议，希望能找到一些对自己有利的条款...
您认为若先生应该在租赁协议中清楚说明哪些条款以更好保护自己的权益呢？
如果您是一名租户（或即将成为租户），这里有五项您必须清楚说明/排除于的租赁合约条款（这些条文的英文开头字母恰好可结成为 MR. RUO！）：－
一、维护条款（‘M’aintenance） (√)
－通常，维护房产建筑架构（墙壁、沟渠、屋顶...）的义务落在房东的身上，而租户则需保护好房产内的可移动装置和配件（即家具，家用电器...）
－很多租户其实都像若先生一样面对类似的漏水问题，特别是相当老旧的单位。在这方面，最能确保自身权益的做法是在租赁协议中表明业主必须采取合理行动解决和防止漏水问题，以免影响您于该单位的生活乐趣。
二、纠正期条款（‘R’emedy Period） (√)
－为了避免业主怠慢解决影响您享用该单位的任何问题，您应该明确地写下一个合理的期限让业主纠正单位的任何缺陷（通常介于7至30天之间，取决于问题的严重性）
－如果业主未能在合理期限内采取适当行动，协议应允许您自行解决该问题，并让房东承担所有的费用
三、偿还条款（‘R’efund） (√)
－与故意拖延或拒绝退还押金的业主交易是件痛苦的事。此外，通过法律程序寻求正义可能对您来说会太昂贵和耗时
－您应该事先注明业主有必要在接下来的两种情况下退还您的押金：(i) 房产单位在良好的情况下重新交还给业主，或者 (ii) 当房主决定终止租赁的时候
四、未满期条款（‘U’nexpired Term）(X)
－如果租赁协议规定您一旦提前终止租赁您就必须支付未满租赁期限的租金，那么您就应该特别注意了
－换句话说，如果您在进入租赁期的第二个月时决定终止您的一年租赁，您就必须支付剩余的10个月租金！
－因此，尽量排除租赁协议中任何有关未满期限的租金偿还条款，并尝试与业主协商，让他同意若您提前终止租赁合约的话，您可以用押金抵消业主的一切损失。
五、续约条款（‘O’ption to Renew） (√)
－如果您预见您可能会在租赁期满后继续租下该单位，那么请在协议中明确说明可以续约的选择
－如果租赁合约可以根据现有的相同条款和条件续约（这意味着不变的租金，嘢！），这样对您的利益最大。
－否则的话，请建议租金的增加不得超过现有租金的百分之十，或者按照市场的价格而定。
总而言之，业主可能会不惜一切答应您所有的东西以诱使您签下租赁协议（业主甚至会声称您的单位内有无限量的宝可梦球和皮卡丘！）可是，您应该确保所有的口头协议都记录在租赁协议中。否则，要证明房东没有履行其承诺可能将会是一场艰苦的战斗。
记住 MR. RUO（若先生）这秘密代码，确保您的租赁协议对您有利。
关于作者
作者詹杰辉 ( Chiam Jef Fri) 是李健涵律师事务所 ( Han ＆ Partners ) 的执业律师，他在企业和商业领域、分层管理和租赁事务方面充满热情。 他欢迎您将您的意见发送到 chiamjeffri@gmail.com，也欢迎大家关注他的部落格 https://jeffrichiam.wordpress.com/。
