Kebelakangan ini, terdapat beberapa penerbitan yang menekankan ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran dalam pasaran hartanah domestik, seperti laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) pada Januari 2019 berkenaan dengan data suku ketiga 2018.
Menurut laporan NAPIC, bilangan rumah yang tidak terjual di Malaysia telah mencapai tahap tinggi yang baru, sebanyak 30,115 unit yang berjumlah RM19.54 bilion. Angka ini merupakan rumah yang telah siap dibina tetapi tidak dibeli dalam tempoh sembilan bulan selepas pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), tidak termasuk hartanah kediaman yang dibina di tanah dagangan seperti apartmen servis, pejabat rumah (SoHo) dan lain-lain.
Mencipta metrik yang lebih baik untuk Malaysia
Dari perspektif yang lain, firma perunding hartanah juga menerbitkan pada 19 Februari 2019 bahawa rumah yang berlebihan di Malaysia berjumlah 43,219 unit, bernilai RM29.47 bilion, termasuk apartmen servis dan unit SoHo pada akhir suku ketiga tahun 2018.
Statistik di atas hanya menunjukkan hartanah yang berlebihan, dan bukannya faktor penawaran di pasaran yang lebih besar. Tambahan pula, mereka hanya mengaitkan unit dengan stok pemaju, dan tidak meliputi unit yang telah dijual kepada individu atau syarikat. Nisbah sebenar yang mewakili situasi permintaan dan penawaran ialah kadar kekosongan kediaman (RVR).
Kadar kekosongan kediaman membantu pemaju dan pihak berkuasa untuk mengukur permintaan di sesebuah kawasan.
RVR merupakan peratusan keseluruhan unit dalam pasaran tertentu yang tidak didiami dalam masa tertentu. Malangnya, kita tidak mempunyai maklumat berkenaan RVR di Malaysia, dan saya percaya sudah tiba masanya untuk NAPIC memberikan maklumat berkenaan kadar tersebut, bukan hanya bilangan yang berlebihan.
Kadar kekosongan dikira dengan menggandakan bilangan unit kosong dengan 100 dan membahagikannya dengan jumlah bilangan unit di bangunan atau pemajuan. NAPIC sepatutnya menyediakan nilai RVR berasaskan negara, negeri, bandar atau lokasi, seperti negara-negara maju. Misalnya, USA, Singapura, Australia dan negara-negara lain.
Keputusan yang berasas mewujudkan pasaran yang lebih sihat
Maklumat seperti ini akan membantu pemaju, bank, perunding hartanah, pembeli rumah dan pelabur untuk membuat keputusan yang berasas dengan persefahaman yang lebih baik tentang permintaan semasa dan situasi penawaran. RVR yang melebihi 7% dianggap tinggi. Pada suatu tahap, ia akan membimbangkan kerana pasaran asyik membekalkan unit baru.
Nilai RVR boleh dikira melalui data penggunaan utiliti daripada unit kediaman.
Sebaliknya, kadar kekosongan yang rendah pada umumnya bermaksud prestasi pasaran harta tanah di kawasan itu adalah baik. Ia menunjukkan bahawa permintaan terhadap rumah sewa adalah tinggi bagi unit harta tanah yang wujud di kawasan atau pemajuan tersebut. Apabila kita mempunyai angka RVR untuk beberapa tahun, kita dapat menganalisis trend dan keadaan pasaran semasa dengan lebih baik dari segi permintaan dan penawaran.
Maklumat RVR dapat diperoleh daripada syarikat utiliti seperti Tenaga Nasional Bhd, yang boleh menyediakan data dengan unit yang tidak mempunyai penggunaan utiliti setiap bulan. NAPIC patut mengumpul dan menerbitkan maklumat ini tiga bulan sekali untuk masyarakat membuat analisis.
Demi Malaysia yang lebih baik, kita patut mula menyediakan lebih banyak maklumat pada masa yang tepat supaya pemegang saham boleh bertindak dengan sewajarnya. Terima kasih.
Disediakan oleh Pengarah Eksekutif Metro Homes Realty Bhd dan Timbalan Presiden Institut Ejen dan Perunding Hartanah Profesional Malaysia (MIPEAC), See Kok Loong.
Penafian: Artikel ini hanya pandangan peribadi See Kok Loong. Ia tidak mewakili pendapat firma atau persatuan. Penafian ini memberitahu pembaca bahawa pandangan, pemikiran, dan pendapat yang diutarakan dalam teks ini adalah pandangan penulis semata-mata, tidak semestinya mewakili organisasi penulis, jawatankuasa, mana-mana kumpulan atau individu.
Maklumat yang dipaparkan dalam artikel ini bukannya bertujuan untuk menasihati atau analisis kredit berkenaan bahan yang dikemukakan, dan maklumat dan/atau dokumen yang terkandung dalam artikel ini bukannya nasihat pelaburan.
