为什么你的贷款会被拒绝？这是不是代表着你需要终止你的房地产投资计划？
“房地产抵押申请被拒绝了！”
这段话语是很吓人的，但是这并不表示你不能再获得房地产抵押贷款了。在以往的日子里，一位高级职员将会对你的贷款申请做出评估，并且让你知道你是否可以申请你下一个贷款。如今，由于经济的快速变迁和银行界的强大竞争，因此在处理多份贷款申请时，银行已经以一个较有系统的方式代替以往耗人力的方法。在这复杂的银行组织里，银行已经设立一个信用评分系统来代替人力，而这个系统将会帮他们决定，是否要批准你的贷款申请。这当中也将会包括你应得的信贷额度和预测你将会拖欠贷款的可能性。
想要确保你有一个良好的财政记录，知识是其中一个最关键的因素。这关键的因素将可让你有机会成为银行的最佳顾客，而后让你得到更高的信贷额度。尽管如此，时下约50%至60%的贷款申请还是被拒绝了。我们能够很肯定地说，大部分申请贷款的人都有能力偿还这笔贷款，并且也负担得起所购买的房地产业，但是他们还是被银行拒绝了。很奇怪的，到最后，这一切的问题都归结于我们要更理性及妥当地处理我们的财政状况。如果我们继续敷衍了事，不找出问题所在，那么在往后的日子，我们将不会得到更多的投资资金。以下这几点可以解释为什么你的贷款会被拒绝。
一、在一家你不符合资格的银行申请贷款，或你并不是该银行首选的客户群
每一家银行都有不一样的必须条件，并不是每一位借款人都符合每一家银行所定下的条规。如果有一家银行批准了你的贷款申请，这并不表示另一家银行也一样会批准。虽然你可以不间断地去每一家银行尝试，但是你知道吗？其实马来西亚中央银行(Bank Negara Malaysia)将会记录你的每一项申请和它的状态。如果你一开始就踏错步，而让银行拒绝你的申请，这笔记录将会永远存在。就算你能符合某一间银行的借贷条件，但是就可能因为这一个记录而你的贷款申请就不被批准。想想看，如果换做是你，你会将一大笔贷款数额借给一个曾经被拒绝两次贷款申请的人吗？
每一家银行都有它的风险偏好。你可能会因为拥有太多信用卡而被拒绝，这是因为从银行本身的角度来看，这对他们来说是不利的。不同的银行有不同的风险偏好。因此，你需要确保你个人的中央信贷资讯系统（CCRIS）报告里有着良好的信贷资料和偿贷纪录。有了一个良好的财政概况，这样就能确保你是银行所偏好的族群，而他们也愿意处理你的贷款申请。以下是一些较常见的“不是银行所偏好的客户群”。
－ 不符合所规定的最低年龄
－ 不在正确的收入族群内
－ 该银行并没有提供有关的房地产类型贷款，或该区域并不是这家银行负责资助的
银行拒绝你的贷款申请的另一个原因是因为该银行已经将他们在这项房地产计划的贷款上限用完了，又或者这家银行根本就没有为该房地产发展项目提供贷款。
了解这些贷款申请被拒绝的原因是非常重要的，因为这将会帮助你减少时间上的浪费，以及到最后贷款申请却还是被拒绝的可能性。
二、过低的申请分数
如今，银行已变的越来越有效率，但同时间也有越来越多的复杂手续。在以往的日子，批准或拒绝一份贷款申请需要无数的人力资源来过滤与评估。现在，大多数的银行已经安装一个评分系统。这个被名为“Application Score”的系统将会自动分析客户的资料，如年龄、住家地址、教育程度、婚姻状况以及诸如此类的个人资料。
你可曾想过，为什么一张银行的申请表格有那么多关于你个人资料的问题？这些你所提供的资料将会被入档，而后在每一项申请环节里，分数将会依据你所提供的资料而有所不同。当然，这并不是每题得分那么简单的过程，而是依据所提供的资料而使用一份详细的运算程式呈现出得分。
三、不令人满意的信用评分
今时今日，银行在做出决定时非常依赖信用分数的评分引擎。这些评分引擎将会分析你CCRIS的偿还细节。基本上，信用分数代表了你处理财务状况的方式。尽管如此，由于每一家银行都有不一样的风险偏好，因此根据你的信用分数，银行所给予的信贷额度也将会有所不同。
其实，有许多方法让你可以略读你的CCRIS报告，而以下的几点可能会让你的贷款申请被拒绝。
－CCRIS里没有记录？其实，零记录并不是一件好事
－近期所申请的信用卡数量
－短时间内高频率的借贷（最近期的六个月内）
－过度使用其中一张或以上的信用卡（高消费）
－超过了信用卡的信用额度
－过去一年内的还款方式
－你是否正过于依赖一份不受保障的个人贷款？
正如以上所说，一个没有贷款记录的CCRIS报告并不是银行所偏爱的。正因为如此，你将会被视为一位“缺乏财务记录”的人。但是另一方面，一位过多财务记录的人如果有着一连串的未还贷款也不是银行所喜爱的。这是因为，银行会考虑到当你面对资金短缺时你所首选的偿还对象。因此，将CCRIS报告处理妥当将能够确保你在需要之时可以顺利地获得贷款。
四、因为信用条规而被拒绝
除了所提到的信用评分之外，银行也会因为信用条规而拒绝你的贷款申请。这当中包括了在过去的六个月内没有超过三次的拖款、贷款的偿还记录没有出现目前月份的拖款等。
信用问题将会影响贷款申请的结果。有些情况是需要在信用上做出明显的改进，而有些则可以在短时间内解决。
银行会以你过往的还款表现而评估你未来的表现。不仅如此，他们也会查看你对贷款的依赖程度。如果你有一项不良的还款记录，那么你的申请很有可能将会被拒绝。这些资料可以从CCRIS报告中获得。如果你有两个月或以上的未还款项，这也将会降低贷款申请被批准的可能性。
有了这些不良的纪录，往后当你再次缴交贷款申请时，事情只会越变越糟。从你第一个被批准的贷款开始，你的还款方式与还款表现就会被记录在案。而后，这项记录将会在你申请的贷款的过程中扮演着重要的角色。
五、CCRIS的不良记录
如果你没有偿还任何一个户口所拖欠的贷款长达一段时间（个人贷款和信用卡欠数为六个月或以上，保障贷款的时间将会较长），你在CCRIS报告内的户口记录将会被标上红旗子并且被列入“特别注意户口”的名单内。基本上，如果银行看见该记录旁的红旗，那么你的贷款申请将会被拒绝。就算你CCRIS内的其他偿还记录都很良好，这还是于事无补。
如果在向银行申请贷款前，你曾与该银行发生任何法律纠纷，又或者是向他们提出你无法准时偿还贷款的难题，有些银行将会为你作出偿还款项的细节调整。通常，银行将会延长你的还款期，以便能够降低你每个月所需偿还的数额。这样的行为被视为舒缓财务困境，就算这是为了让你能够准时偿还贷款，银行还是有义务呈上有关你的还款重组。然而，这有可能会让其他银行拒绝你的贷款申请，因为你将会被视为无法妥当处理债务的人士。
另外一个从CCRIS就可以查看得到的警告事项就是，你将自己卷入马来西亚中央银行旗下的债务管理机构 － 信贷咨询与债务管理机构(Agensi Kaunseling & Pengurusan Kredit, AKPK)和你曾经遭受过法律警告。尽管你已经规律性且妥当地处理你的贷款超过一年，但是这些不利的记录还是会被留在案内。
六、支票反弹
为你的支票发放保持一个良好的记录。如果在过去的12个月内，你有超过两张或以上的反弹支票，那么大多数的银行将不会批准你的贷款申请。就算被影响的往来帐户已经关被闭了，但是这项纪录还是会继续留在案内。而就算你向另外一家银行申请贷款，这项记录还是会影响你的申请状态。
七、破产
如果你已经正式宣告破产，那么你将不可以再融资、充值或申请新的抵押贷款。报纸每天都会刊登破产人士的状态。如果你曾经被银行、某个人或某家机构宣告破产，那么你的纪录将会永久性地记录在信贷服务情报私人有限公司(CTOS)的档案内。CTOS只是记录在公开资料所得的破产情况，而CCRIS则记录由银行所宣告的破产情况。
八、偿还债务比例 (DSR)
了解你债务和收入的比例是很重要的，而且这也是让你贷款申请获得批准的关键。不仅如此，银行也使用这个公式来鉴定你的负担能力。
DSR的算法是根据你每个月的总债务来计算，也被称之为定期债务。这包括了抵押贷款、汽车贷款、个人贷款、每个月最低数目的信用卡欠数、其他贷款、以及正在申请的分期贷款数额。这些数额的总数将会除以你的净收入，即扣除了所得税、公积金和设险的数额。
大约有35%至40%的贷款申请被拒绝，就是因为偿还债务比例的问题。因此DSR已经成为最普遍的贷款被拒原因。不同的银行有不同的DSR限制，例如有些银行的规定是60%、70%、甚至达80%。
想要改善你的DSR比例有两个重要的要素。第一，你要让银行知道你最佳且最高的收入，因为这将会降低你的DSR比例。另外，就是善于处理你每个月的定期债务。以下也为你提供了数个处理债务的方法。这些是较普遍的方法：
－有些时候，如果你手头上的数个固定偿还贷款就快到期了，那么你可以只还清当中数个贷款。找出一个适当的方法来还清你的贷款，或你也可以和其他的贷款项目联合起来以拥有一个较长时间的还款期。
－如果你手头上正拥有数份保障贷款，有时候你可以将它从CCRIS报告中移除，这样的做法将会让你的DSR比例降低。
－向你所申请的银行请教如何计算和预估你每个月的定期债务。如果你现在正缴交一个较低的分期数额，那么你可以向银行提出证明。只要你能够呈交证明文件，银行通常都会接受的。
－不同的银行有不同的DSR和方法。记得要调查清楚并且向较偏好你财务简历的银行提出申请。
九、呈交错误的收入证明文件和其他所需要的文件
有时候，你的贷款申请被拒绝有可能只是因为你的影印文件的素质太差了。在进入正题之前，以下也为你提供了一列贷款申请所需的文件。
－一份完整且资料准确的申请表格
－一份清楚的身份证影印版本，并且必需确保你的照片和资料都能够清楚地被看见
－一份销售和购买证明文件／订单表格／卖家或发展商发出的发票信件的影印版本
－一份个人地契（必要之时）
－收入证明文件，例如三至六个月的工资单、银行交易展单、EA文件、租赁合约、佣金单、B/BE表格等文件。
在以上所需要的文件里，收入证明文件通常是贷款申请被拒绝的关键原因。不同的银行对于收入证明文件都有不同的需求，而且各个银行也会以不同的方式从所提交的收入证明文件里推断你的收入数额。这就代表说，从同样的收入证明文件中，不同的银行将会推断出不同的数额。这个数额差异可高达50%。
这是因为在申请的过程中，你可能没有为其中一项收入缴交足够期数的证明文件，又或者是你的收入的起伏波动太大。
基本上，对于一位有固定收入的工作人士来说，最关键的就是要证明你有缴纳公积金和所需的税收。如果这些都是你提供给银行的收入证明文件，那么这些资料都能够在你的工资单内得到。
至于没有固定收入，或抽佣的工作人士（这当中也包括固定收入人士，但是在一部分的收入里包括了津贴或奖励金的工作人士）来说，最关键的就是要让银行知道你收入的稳定性。银行通常需要约六个月时间的收入证明。如果你有数个月的收入较不稳定，那么你需要提供更长时间的证明文件。另外，如果你每一季度或每半年就会收到津贴，那么记得要让银行知道。这样你就不会被银行列入没有固定收入的工作人士了。
至于企业者，没有经过系统管理的商务文件将会让你的贷款申请被银行拒绝。通常，你的生意必须要有两年的经营时间，并且也要有良好记录的损益表(Profit & Loss, P&L)或良好的银行交易记录。这是为了能够证明你的生意有一个稳定的收入。相似于抽佣的工作人士，证明你有个稳定的收入是最关键的要素。
十、雇用
为了能够让你的第一份贷款申请被银行批准，你至少需要三至六个月的工作历史。就算收入不高，但是有份缴纳公积金的工作是很重要的。不仅如此，如果你是以现金方式收取每个月的收入，那么你不会是某些银行的偏好的客户群。
如果你得到一份新工作且薪水也比之前大幅度提升了约50%，这也不表示说你贷款申请被批准的机会也会提升。然而，最重要的因素就是你工作的持久性和你在该公司所工作的时间。
如果你有市场换工作的前科，其实还有另外一个解决方法。例如说，你可以证明你将转换的新工作是在同一个行业内，并且也有较高的薪水。为了让你的贷款申请过程可以更顺利，你可以提供你的雇佣合约书或以往的收入证明。
维持良好财政记录的最关键因素
如果你现在正陷入巨大的财务状况里，或正面临信用问题，那么不管你试过向多少家银行提出贷款申请，你都不可能会成功。
在这样的情况里，你首先必须要做的事就是妥当处理你的财务状况，尤其是如果你要购买一项新的房地产。以上所提到的被拒原因其实都是可以克服的。不仅如此，还有很多方法让你可以开始准备并且受到各个银行的爱戴。这样你就可以轻易得到合算的交易了。
虽然说最好的事情往往都会来到给那些等待它的人，但是这并不适用于你的财政状况。开始调整你的财政记录，并且准备好让银行批准你的贷款申请吧！想要得到你心目中梦寐以求的房地产，最关键的就是妥当处理你的钱财管理。
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贡献者：
姓名：Gary Chua
职位：首席执行官
公司：SMART Financing
公司网址：http://www.smartfinancingco.com
个人面子书：https://www.facebook.com/garychualw
Gary将会在3月15日和29日举办一个分享会。当中，他将会解释更多关于消费税(GST)在房地产业所带来的影响，且怎样才可以向银行申请更多的贷款。如果想要了解更多关于这项分享会的详细情形，你可以浏览这里。
(Translated by: Lee Wan Ling, 14th March 2016)
